Продаж квартири або іншого нерухомого майна в Україні супроводжується сплатою кількох обов’язкових платежів: податку на доходи фізичних осіб (ПДФО), військового збору (ВЗ) та пенсійного збору. Розмір цих платежів залежить від того, чи є угода першим продажем за рік, як довго ви є власником нерухомості, а також від вашого статусу – резидент чи нерезидент. Знання цих правил дозволяє заздалегідь розрахувати фінансові витрати на угоду та уникнути неприємних сюрпризів у нотаріуса.
Цей матеріал – частина розділу «Нерухомість та угоди». Також радимо: Як перевірити квартиру перед покупкою і Скільки коштує оформлення угоди з нерухомістю 2026.
– Порахувати суму за 1 хвилину
Скільки податків при продажу квартири в Україні?
Згідно з даними Державної податкової служби України, щорічно фізичні особи сплачують ПДФО та військовий збір від продажу нерухомості на загальну суму понад 4 млрд грн, що свідчить про значний масштаб угод із житловою нерухомістю в країні.
Загальна сума обов’язкових платежів при продажу нерухомості фізичною особою може складати від 1,5% до 19,5% від вартості угоди. Конкретна сума залежить від кількох ключових факторів, які визначені Податковим кодексом України.
Як це розраховується
Податкова база – це ціна, зазначена в договорі купівлі-продажу, але не менше оціночної вартості, визначеної суб’єктом оціночної діяльності. Якщо ринкова ціна угоди нижча за оціночну вартість, ПДФО та ВЗ нараховуються на оціночну вартість. Це правило введено для запобігання заниженню вартості угод з метою ухилення від оподаткування.
Формула розрахунку для стандартної ситуації (перший продаж, власність понад 3 роки, резидент): ПДФО = 0 грн; ВЗ = Ціна продажу x 1,5%; Пенсійний збір = Ціна продажу x 1% (сплачується покупцем). Разом зобов’язань продавця: 1,5% від ціни.
Для другого і подальшого продажу за рік або якщо об’єкт у власності менше 3 років (резидент): ПДФО = Ціна продажу x 5%; ВЗ = Ціна продажу x 1,5%; Разом: 6,5% від ціни.
Для нерезидента незалежно від умов: ПДФО = Ціна продажу x 18%; ВЗ = Ціна продажу x 1,5%; Разом: 19,5% від ціни.
Хто і коли сплачує ПДФО при продажу нерухомості?
ПДФО сплачується продавцем безпосередньо під час нотаріального посвідчення угоди. Нотаріус не посвідчить правочин без підтвердження сплати податку – квитанції або платіжного доручення. На практиці більшість нотаріусів співпрацюють з банківськими установами, що дозволяє провести оплату безпосередньо в нотаріальній конторі.
Ми перевірили порядок сплати ПДФО у кількох нотаріальних конторах Києва: у більшості з них можна сплатити податок безпосередньо на місці через термінал або за QR-кодом, що суттєво прискорює оформлення угоди.
Додатково продавець зобов’язаний відобразити дохід від продажу нерухомості у річній декларації про майновий стан та доходи (форма 05 або через Дія). Навіть якщо ПДФО дорівнює нулю (пільговий продаж), дохід все одно має бути задекларований, якщо це вимагається законодавством щодо конкретної категорії платників.
Що вважається першим продажем нерухомості за рік?
Відлік ведеться з початку календарного року – з 1 січня. Якщо у 2026 році ви вже продали один об’єкт нерухомості (квартиру, будинок, земельну ділянку), то другий продаж у тому самому році оподатковується за ставкою 5% ПДФО незалежно від строку перебування у власності.
При цьому враховуються продажі будь-яких об’єктів нерухомості, а не лише квартир. Тобто якщо у лютому 2026 року ви продали гараж, а у вересні 2026 року продаєте квартиру – квартира буде другим продажем і оподатковується 5% ПДФО.
Водночас, якщо ви продаєте квартиру вперше в поточному році, але ця квартира перебувала у вашій власності менше 3 років – ПДФО становить 5%, навіть якщо це єдиний продаж за рік.
Як рахується строк 3 роки у власності?
Строк перебування нерухомості у власності відраховується від дати набуття права власності, зафіксованої у правовстановлюючих документах. Зазвичай це дата нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, дарування, свідоцтва про право на спадщину або рішення суду.
Важливий нюанс: для нерухомості, отриманої у спадщину або в дарунок від членів сім’ї першого ступеня споріднення (батьки, діти, чоловік/дружина), при продажу застосовуються ті самі пільги. Тобто якщо ви отримали квартиру у спадщину від батька 2 роки тому і продаєте її вперше цього року – це перший продаж, але строк менше 3 років, тому ПДФО 5% все одно застосовується.
Для нерухомості, збудованої самостійно, строк відраховується від дати введення в експлуатацію та реєстрації права власності. Для нерухомості, отриманої через договір довічного утримання – від дати смерті отримувача допомоги.
Хто є нерезидентом і яка ставка для них?
Нерезидент – це фізична особа, яка не має статусу резидента України. Резидентом вважається особа, яка постійно проживає в Україні або центр її життєвих інтересів знаходиться в Україні. У зв’язку з масовою еміграцією громадян через військові дії питання резидентства набуло особливої актуальності у 2024-2026 роках.
Для нерезидентів при продажу нерухомості в Україні застосовується ставка 18% ПДФО плюс 1,5% ВЗ – разом 19,5% від ціни продажу. Пільга у вигляді нульової ставки ПДФО для нерезидентів не діє. Це суттєво впливає на фінансовий результат угоди, тому особи, які виїхали за кордон, повинні ретельно розрахувати витрати перед прийняттям рішення про продаж нерухомості.
Пенсійний збір – хто платить?
При придбанні нерухомості покупець (не продавець) зобов’язаний сплатити збір до Пенсійного фонду України у розмірі 1% від вартості угоди. Це обов’язкова умова нотаріального посвідчення угоди – нотаріус перевіряє наявність квитанції про сплату ПФУ.
Виняток: від сплати пенсійного збору звільняються громадяни, які придбавають нерухомість вперше (тобто не мали права власності на будь-яке житло в Україні до цієї угоди). Для підтвердження цього факту надається відповідна довідка або декларація.
Слід відрізняти пенсійний збір покупця від ПДФО продавця: це різні платежі, що сплачуються різними учасниками угоди.
Що ще потрібно знати при продажу нерухомості?
Нотаріус самостійно здійснює розрахунок та перевірку сплати ПДФО і ВЗ. Проте відповідальність за правильність розрахунку та своєчасність сплати несе сам платник – продавець нерухомості. Якщо виявиться, що ПДФО сплачено менше, ніж належить, донарахування та штрафи застосовуються до продавця, а не до нотаріуса.
Оціночна вартість нерухомості, яка використовується як мінімальна база оподаткування, визначається ліцензованим суб’єктом оціночної діяльності або через Єдину базу даних звітів про оцінку (ФДМУ). Зверніть увагу: якщо вартість угоди у договорі нижча за оціночну, ПДФО та ВЗ нараховуються саме на оціночну вартість.
Також необхідно враховувати нотаріальний збір (держмито) – 1% від вартості угоди (платить покупець або продавець за домовленістю), та сплату за внесення змін до Реєстру речових прав на нерухоме майно.
Як проходить угода купівлі-продажу нерухомості у нотаріуса
Розуміння порядку нотаріального посвідчення угоди допомагає уникнути затримок і непорозумінь у день підписання договору. Стандартна процедура включає кілька етапів.
На підготовчому етапі нотаріус перевіряє документи на нерухомість (свідоцтво про право власності або витяг з Реєстру речових прав, технічний паспорт, довідку про відсутність заборгованості з комунальних послуг). Перевіряється відсутність обтяжень: арештів, заставних зобов’язань, судових рішень, що обмежують відчуження майна.
Потім нотаріус здійснює оціночну перевірку: порівнює ціну угоди з оціночною вартістю нерухомості. Якщо ринкова ціна нижча за оціночну, нотаріус зобов’язаний повідомити сторони і розрахувати ПДФО та ВЗ саме від оціночної вартості.
Далі продавець сплачує ПДФО та ВЗ (якщо вони підлягають сплаті), покупець – пенсійний збір 1%. Після підтвердження всіх оплат нотаріус посвідчує договір та подає відомості до Реєстру речових прав на нерухоме майно. Реєстрація права власності покупця відбувається, як правило, того ж дня або на наступний робочий день.
Продаж нерухомості, набутої у шлюбі
Якщо квартира набута під час шлюбу, вона є спільною сумісною власністю подружжя незалежно від того, на чиє ім’я оформлена. Для продажу такої нерухомості потрібна нотаріально завірена згода другого з подружжя або їхня особиста присутність у нотаріуса.
При розлученні спільно нажите майно ділиться порівно між подружжям, якщо шлюбним договором не передбачено інше. Якщо один з подружжя продає свою частку після поділу майна, строк 3 роки відраховується від дати набуття права власності на цю частку (тобто від дати рішення суду або нотаріально посвідченого договору про поділ).
Якщо квартира належала одному з подружжя до вступу в шлюб або отримана у спадщину чи дарунок особисто (не подружнє майно), згода іншого з подружжя для її продажу не вимагається.
Нюанси продажу квартири, придбаної в іпотеку
Продаж квартири, що перебуває в іпотеці, є можливим, але вимагає додаткових кроків. Іпотека є обтяженням, яке фіксується у Реєстрі речових прав. Нотаріус не посвідчить договір купівлі-продажу без зняття обтяження.
Є кілька варіантів вирішення ситуації. Перший – погасити залишок іпотечного кредиту до продажу та зняти заставу. Другий – продати квартиру з погашенням іпотеки за рахунок коштів покупця: покупець спочатку перераховує суму боргу банку, банк знімає заставу, після чого проводиться нотаріальна угода. Третій – переоформити іпотеку на покупця за згодою банку.
Щодо оподаткування: при продажу іпотечної квартири ПДФО та ВЗ розраховуються від повної вартості угоди (без врахування залишку боргу). Тобто якщо квартира продається за 2 млн грн і на ній залишок іпотеки 500 тис. грн, ПДФО нараховується від 2 млн грн, а не від різниці 1,5 млн грн.
Якщо ви продаєте успадковану квартиру вперше за рік і є власником менше 3 років – ПДФО 5%. Якщо у власності понад 3 роки і перший продаж – ПДФО 0%, лише ВЗ 1,5%. Отримання спадщини само по собі не оподатковується ПДФО при спадкуванні від родичів першого ступеня.
Законних способів два: 1) продавати не більше одного об’єкта нерухомості на рік та бути власником понад 3 роки – тоді ПДФО 0%; 2) продавати нерухомість, що відповідає умовам пільги для соціально незахищених категорій (є окремі норми). Будь-які схеми заниження ціни або переоформлення є незаконними та можуть мати правові наслідки.
ПДФО та ВЗ сплачуються до нотаріального посвідчення угоди або безпосередньо у нотаріуса. Нотаріус не посвідчить договір без підтвердження сплати. Квитанцію про оплату необхідно мати при собі під час підписання договору.
Для фізичних осіб – ні. На відміну від підприємців та юридичних осіб, фізична особа сплачує ПДФО з усієї суми продажу, а не з різниці між ціною купівлі та продажу. Первісна вартість придбання не зменшує базу оподаткування для фізичних осіб.
Для цілей оподаткування при продажу враховуються квартири, будинки, кімнати, гаражі, дачі, садові будинки, земельні ділянки та інші об’єкти нерухомості. Продаж рухомого майна (автомобілів, яхт, цінних паперів) оподатковується за іншими правилами.
Так, продаж частки у квартирі оподатковується за тими самими правилами, що і продаж цілого об’єкта. ПДФО та ВЗ нараховуються від вартості частки, що продається. При цьому власники інших часток мають переважне право купівлі, яке необхідно дотриматися перед продажем частки стороннім особам.