Покупка квартири у 2026 році в Україні – це угода, ціна помилки в якій вимірюється сотнями тисяч гривень і роками судових спорів. Ринок нерухомості після хвилі релокацій, зруйнованого житла і повернення вимушених переселенців став помітно складнішим: побільшало квартир з обтяженнями, спадкових об’єктів без повного складу спадкоємців, житла, придбаного за військові виплати, і навіть об’єктів, які формально не існують у Державному реєстрі речових прав. Цей гайд показує, як крок за кроком перевірити квартиру перед нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу: які реєстри відкрити, які документи запитати у продавця, на що звернути увагу в технічному стані, як вирахувати приховані борги і чому навіть свіжий витяг з реєстру не завжди гарантує чисту угоду.

Цей матеріал – частина розділу «Нерухомість та угоди». Також радимо: як оформити іпотеку «єОселя» 2026 та як виписати когось з квартири 2026.

1%пенсійний збір з покупця при ціні до 1 млн грн
5%ПДФО продавця при другому продажу за рік
9 реєстрівдержбаз потрібно перевірити перед угодою

Які документи зобов’язаний показати продавець?

Базовий пакет документів продавця у 2026 році не змінився принципово, але додалися нюанси, пов’язані з електронними реєстрами і воєнним станом. Якщо власник відмовляється показати оригінали до нотаріуса – це червоний прапор. Серйозний продавець розуміє, що покупець має право вивчити документи заздалегідь, а не за п’ять хвилин до підпису договору.

  • Правовстановлюючий документ. Договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду або свідоцтво про приватизацію. Перевірте дату, номер, ким посвідчено, чи є відмітка про реєстрацію.
  • Витяг з Державного реєстру речових прав. Свіжий, не старший 1-2 днів. Містить інформацію про власника, обтяження, арешти, іпотеки. Замовляється через diia.gov.ua або у нотаріуса.
  • Технічний паспорт. Виданий БТІ або сертифікованим інженером. Має відповідати фактичному плануванню, інакше доведеться узаконювати перепланування за свій рахунок.
  • Довідка про склад зареєстрованих осіб. Видається ЦНАПом або через Дію. Покаже, хто прописаний, у тому числі неповнолітні діти.
  • Згода другого з подружжя. Якщо квартиру набуто в шлюбі – обов’язкова нотаріально посвідчена згода чоловіка чи дружини на продаж.
  • Дозвіл органу опіки. Потрібен, якщо у квартирі зареєстрована або має частку дитина до 18 років.
  • Довідка про відсутність заборгованості за комуналку. Бере продавець у керуючої компанії, ОСББ, постачальників газу, електрики, води. Інакше борги ляжуть на нового власника.

За даними Міністерства юстиції, яке є держателем Державного реєстру речових прав, права власності та обтяження реєструються в електронній формі з 2013 року, тому свіжий витяг не старший 1-2 днів – базова вимога перевірки перед угодою. А збір до Пенсійного фонду в розмірі 1% від ціни договору, який сплачує покупець, встановлений Законом України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування».

Редакція Lexoft переконалася: довідку про склад зареєстрованих осіб і витяг про речові права можна замовити в застосунку Дія за кілька хвилин, не виходячи з дому.

Як перевірити квартиру через державні реєстри?

У 2026 році більшість перевірок можна зробити онлайн самостійно за кілька годин. Це базова гігієна угоди: навіть якщо нотаріус робить ці запити перед посвідченням, попередня перевірка дає змогу не витрачати час і гроші на угоду, яка все одно зірветься. Деякі сервіси платні (50-300 грн за витяг), але це копійки на тлі вартості квартири.

  • Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Покаже власника, історію переходів права, іпотеки, арешти. Доступ через kap.minjust.gov.ua або застосунок Дія.
  • Єдиний реєстр заборон відчуження. Окремо перевіряє, чи не накладена заборона на продаж саме цієї квартири.
  • Реєстр обтяжень рухомого майна. На випадок, якщо у договорі є застави на меблі чи побутову техніку, що передається разом з квартирою.
  • Єдиний державний реєстр судових рішень. Пошук за ПІБ продавця і адресою квартири: чи немає поточних спорів про право власності, поділ майна, визнання договорів недійсними.
  • Реєстр боржників. Через сайт АСВП (asvpweb.minjust.gov.ua) – чи не відкрите виконавче провадження проти продавця.
  • Реєстр банкрутів. Якщо продавець у процедурі неплатоспроможності, угода може бути визнана недійсною.
  • Реєстр осіб, причетних до корупції. Не критично, але іноді корисно.
  • Реєстр санкційних осіб РНБО. Угоди з підсанкційними особами заборонені.
  • Реєстр територіальних громад. Перевірте, чи квартира не перебуває у зоні бойових дій або тимчасово окупованій території – там окремий режим угод.

Тип житла: новобудова, вторинка чи від забудовника



Квартира у зданому будинку, право власності оформлене на забудовника або першого інвестора. Угода через прямий договір купівлі-продажу.

  • Перевірте сертифікат відповідності об’єкта (документ про введення в експлуатацію через ДІАМ).
  • Запитайте дозвіл на будівництво і містобудівні умови. Якщо їх немає – будинок може бути визнаний самочинним.
  • Уточніть, чи всі квартири оформлені на забудовника або є інвестори з правами вимоги. Конфлікти з ними блокують перепродаж.
  • Перевірте земельну ділянку: тип користування, цільове призначення, відсутність судових спорів за землю.
  • Запитайте акт прийому-передачі, технічний паспорт і присвоєння поштової адреси.

Класична угода: продавець – фізична особа, яка володіє квартирою кілька років. Найпоширеніший варіант, але і найбільше ризиків зі спадщиною, шлюбом, дітьми.

  • Простежте ланцюг попередніх переходів права (хоча б 2-3 останні угоди).
  • Якщо продавець отримав квартиру у спадщину менше року тому – підвищений ризик появи інших спадкоємців.
  • Перевірте, чи не використовувалися кошти материнського капіталу або військові виплати: це створює частки дітей або другого з подружжя.
  • З’ясуйте сімейний стан продавця на момент придбання квартири.
  • Особисто огляньте паспорт продавця: чи дійсний, чи відповідає ПІБ у документах на квартиру.

Купівля прав вимоги на майбутню квартиру через договір купівлі-продажу майнових прав, ФОН, ФФБ або форвардний контракт. Ризик найвищий, оскільки фізично квартири ще не існує.

  • Перевірте дозвіл на будівництво, ліцензію забудовника, наявність кредитного фінансування.
  • Простежте, скільки об’єктів забудовник уже здав, чи є судові спори з покупцями.
  • Уважно читайте договір: формула індексації ціни, відповідальність за зриви строків, гарантійні зобов’язання.
  • Уникайте схем продажу через пайові внески в кооперативи – вони слабко захищають інвестора.
  • Не оплачуйте готівкою. Тільки безготівково з ідентифікацією платника.

Покрокова інструкція перевірки

Крок 1. Збір базової інформації

Запитайте у продавця копії паспорта, ІПН, правовстановлюючого документа, технічного паспорта. Зробіть фото або скани. Звірте ПІБ у всіх документах: помилка в одній літері – привід зупинитись.

Крок 2. Замовлення витягів

Через diia.gov.ua або сайт Мін’юсту замовте витяги з Державного реєстру речових прав, реєстру заборон, реєстру обтяжень. Вартість – від 60 до 300 грн за документ.

Крок 3. Перевірка продавця

Пошук за ПІБ у реєстрі судових рішень, реєстрі боржників, реєстрі банкрутів, санкційному списку. Окремо подивіться відкриті виконавчі провадження на сайті АСВП.

Крок 4. Перевірка обтяжень

Іпотека, податкова застава, арешт у виконавчому провадженні, заборона відчуження за судовим рішенням. Якщо знайдено хоч одне – угода неможлива до зняття обтяження.

Крок 5. Перевірка зареєстрованих осіб

Замовте довідку про склад зареєстрованих через ЦНАП або Дію. Якщо є неповнолітні або недієздатні – потрібен дозвіл органу опіки і виписка до угоди.

Крок 6. Технічний огляд

Звірте реальне планування з технічним паспортом. Шукайте незаконні перепланування: знесені несучі стіни, об’єднання кухні з житловою кімнатою через газ, перенесення вологих зон.

Крок 7. Перевірка боргів за комуналку

Запитайте довідки від ОСББ, керуючої компанії, постачальників газу (gas.ua), електроенергії, води, тепла, інтернету. Особливо щодо квартир у будинках, що управляються через ЖЕК.

Крок 8. Угода у нотаріуса

Нотаріус повторно робить перевірку в режимі онлайн і вносить запис у Державний реєстр речових прав. Розрахунок – тільки безготівково, через нотаріальний депозит або акредитив у банку.

Податки і збори у 2026 році

Грошова частина угоди не вичерпується ціною квартири. Покупець і продавець мають розділити витрати на нотаріуса, оцінку, державні збори і податки. Загальна сума цих платежів зазвичай становить 4-7 відсотків від оціночної вартості житла.

Платіж Хто платить Розмір у 2026
Пенсійний збір (1%) Покупець 1% від договірної ціни, для першої покупки житла – звільнення
Державне мито Розподіляється 1% від оціночної вартості
ПДФО для продавця (продаж до 3 років) Продавець 5% (резидент), 18% (нерезидент)
ПДФО при другому+ продажу за рік Продавець 5-18% залежно від статусу
Військовий збір Продавець 5% (від доходу, що оподатковується)
Послуги нотаріуса За домовленістю 3 000 – 10 000 грн залежно від міста
Оціночний звіт Зазвичай продавець 1 500 – 4 000 грн
Витяги з реєстрів Покупець 60 – 300 грн за один

Прихована спадщина і права третіх осіб

Найбільша частка судових скасувань угод купівлі-продажу нерухомості пов’язана з появою спадкоємців, про яких продавець не повідомив. У 2026 році цей ризик загострився: багато людей загинуло на війні, частина спадкових справ не закрита, спадкоємці першої черги не завжди знають про існування одне одного.

  • Свіжа спадщина. Якщо квартиру отримано у спадщину менше 3 років тому – просіть копію свідоцтва про спадщину і дані про склад спадкоємців.
  • Заповіт. Заповіт може бути оскаржений у суді протягом 3 років (а в окремих випадках – до 10). Перевірте, чи немає судових позовів про визнання заповіту недійсним.
  • Обов’язкова частка. Неповнолітні діти спадкодавця, непрацездатна вдова, батьки-пенсіонери мають право на частку незалежно від заповіту.
  • Спадкоємці, які не заявили права. Можуть з’явитись пізніше через суд з вимогою повернути своє. Найкращий захист – страхування титулу.
  • Майно загиблих військових. Окремий порядок успадкування, продовжені строки прийняття спадщини, додаткові права у вдів і дітей.

Технічний стан квартири

Юридична чистота – це половина перевірки. Друга половина – фактичний стан житла. Прихований дефект конструкції, відсутність законного підключення до газу або проблема з вентиляцією у багатоквартирному будинку коштують десятки тисяч гривень на усунення. Не соромтеся приходити двічі: вдень і ввечері, у будній і у вихідний, у теплу і холодну погоду.

  • Несучі конструкції. Тріщини на стінах і стелях, особливо діагональні – ознака просідання фундаменту або проблем з перекриттями.
  • Перепланування. Порівняйте план з технічного паспорта з фактом. Незаконні перепланування узаконюються через ДІАМ і коштують від 15 до 50 тис. грн.
  • Електропроводка. Алюміній замість міді, відсутність заземлення, перевантажені автомати – ризик пожежі і дорога переробка.
  • Сантехніка. Перевірте напір, температуру, відсутність протікань під раковинами, у кутках санвузла. Пляма на стелі від сусідів зверху – привід для торгу.
  • Газове обладнання. Котел, плита, колонка мають бути офіційно встановлені з актом введення в експлуатацію.
  • Вентиляція. Прикладіть листок паперу до вентиляційної решітки – має триматись. Інакше тяги немає, в квартирі буде волога і пліснява.
  • Вікна, балкон. Подвійний склопакет, ущільнювачі, відсутність протягів. Засклений балкон без дозволу – незаконна реконструкція.

Перевірка будинку і прибудинкової території

Квартира – це частина будинку, тому стан спільного майна впливає на ваші майбутні витрати. У будинку з ОСББ ви автоматично станете членом об’єднання і братимете участь у внесках. Перевірте, в якому фінансовому стані ОСББ, які борги і плани на капремонт.

  • Форма управління. ОСББ, керуюча компанія або муніципальний ЖЕК. Перші зазвичай дбають про будинок, останній – формально.
  • Капітальні ремонти. Коли востаннє ремонтували покрівлю, фасад, систему опалення. Якщо все старе – готуйтесь до додаткових внесків.
  • Тарифи на утримання. У ОСББ Києва тарифи можуть сягати 25-40 грн/м². Помножте на площу вашої квартири і додайте в бюджет.
  • Підвал, дах, під’їзд. Огляньте: чи сухо в підвалі, чи немає затікань на верхніх поверхах, чи чистий під’їзд.
  • Прибудинкова земля. Чи приватизована (належить ОСББ) або муніципальна. У першому випадку забудовники не зведуть під вашими вікнами новий будинок.
  • Бомбосховище. У 2026 році це критичний фактор. Перевірте найближче захисне споруда через мапу dsns.gov.ua: відстань, місткість, режим доступу.

Чек-лист перед підписом договору

Що мати на руках до візиту нотаріуса

  • Свіжий витяг з Державного реєстру речових прав (не старший 1-2 днів)
  • Витяг з реєстру заборон відчуження
  • Витяг з реєстру обтяжень рухомого майна
  • Довідка про склад зареєстрованих осіб
  • Дозвіл органу опіки (якщо є діти)
  • Нотаріальна згода другого з подружжя
  • Технічний паспорт, що відповідає фактичному плануванню
  • Довідки про відсутність комунальних боргів від усіх постачальників
  • Оригінал правовстановлюючого документа
  • Звіт про оцінку квартири від сертифікованого оцінювача
  • Довідка з податкової про сплачені/несплачені податки на нерухомість
  • Перевірка продавця в реєстрі боржників і санкційному списку
  • Договір купівлі-продажу з усіма погодженими умовами
  • Підготовлений безготівковий розрахунок (акредитив, депозит, банківський переказ)
  • Особиста присутність обох подружжя продавця (якщо квартира спільна)

Часті помилки покупців

  • Завдаток без договору. Передавати гроші “по дружбі” без письмового завдатку – значить втратити їх безповоротно при будь-якій суперечці.
  • Заниження ціни в договорі. Продавець просить вказати меншу суму, щоб платити менший податок. Якщо угоду розірвуть, ви повернете лише ту суму, що в договорі.
  • Готівкова оплата без розписки. Без банківського переказу і нотаріального протоколу передачі грошей довести оплату неможливо.
  • Старі витяги. Витяг тижневої давнини вже неактуальний: за тиждень може з’явитись арешт або іпотека.
  • Економія на нотаріусі. Дешевий нотаріус з району – не той випадок, де треба економити. Він робить запити в реєстри і відповідає за угоду.
  • Відсутність огляду документів сім’ї. Не запитати про шлюб, дітей, спадщину – значить отримати позов через рік.
  • Ігнорування комуналки. Борги попереднього власника часто намагаються перекласти на нового, особливо якщо їх не зафіксовано довідкою.
  • Купівля без огляду в холодну пору. Влітку всі квартири теплі. Перевірка взимку показує проблеми з опаленням і ізоляцією.

Особливі ситуації у 2026 році

Воєнний стан і повоєнні реалії додали кілька нетипових сценаріїв, які п’ять років тому не виникали. Якщо ваша угода підпадає під один з них, не покладайтеся на стандартний шаблон – залучайте окремо юриста, що спеціалізується на нерухомості.

  • Квартира на деокупованих територіях. Перевірте, чи відновлено реєстраційні записи в Державному реєстрі речових прав, чи немає подвійних претендентів.
  • Житло, придбане за військові виплати. Якщо квартиру купив військовослужбовець за бойові кошти – права на неї мають члени його сім’ї.
  • Спадщина від загиблих військових. Окремий порядок, продовжені строки прийняття, додаткові пільги для вдів і дітей. Перевіряти склад спадкоємців особливо ретельно.
  • Продавець за межами України. Угода через довіреність потребує апостилю і перекладу. Перевіряйте, чи довіреність не відкликана через реєстр Мін’юсту.
  • Майно ВПО. Якщо у квартирі зареєстровані внутрішньо переміщені особи – їх не можна примусово виселити без надання альтернативного житла.
  • Квартира з компенсацією за зруйноване. Якщо власник придбав житло за державну компенсацію по програмі єВідновлення – на нього накладено п’ятирічну заборону відчуження.

Безпека грошового розрахунку

Передача грошей – найбільш вразливий момент угоди. У 2026 році готівкові розрахунки понад 50 тис. грн між фізичними особами заборонені, тому всі великі угоди проходять безготівково. Існує кілька надійних способів, кожен з яких має свої плюси і ризики. Ніколи не передавайте всю суму до підписання договору і не лишайте розрахунок на “після нотаріуса без свідків”.

  • Нотаріальний депозит. Покупець вносить кошти на спеціальний рахунок нотаріуса. Після реєстрації права власності нотаріус переказує гроші продавцеві. Найбезпечніший варіант.
  • Банківський акредитив. Покупець відкриває акредитив у банку, який розблоковується після надання витягу про право власності на нового власника.
  • Банківська комірка з умовою. Гроші закладаються у сейф, доступ до якого продавець отримує лише після пред’явлення зареєстрованого договору.
  • Прямий переказ. Найризикованіший: гроші йдуть до реєстрації. Якщо реєстрація заблокована – повертати кошти доведеться через суд.
  • Розписка про отримання. Незалежно від способу розрахунку, продавець має написати розписку про отримання повної суми із зазначенням реквізитів і дати.
Чи можна купити квартиру без нотаріуса у 2026 році?
Ні. Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, інакше він є нікчемним. Право власності реєструється тільки на підставі нотаріально посвідченого договору через Державний реєстр речових прав.
Скільки коштує перевірка квартири перед покупкою?
Самостійна перевірка через держреєстри обійдеться в 500-1500 грн на витяги. Послуги юриста з повним аудитом угоди коштують 5-15 тис. грн залежно від міста і складності об’єкта. Технічна експертиза будівельником – ще 2-5 тис. грн.
Як перевірити квартиру через Дію?
У застосунку Дія доступний сервіс “Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно”. Замовлення коштує близько 60 грн, документ приходить у застосунок протягом кількох хвилин і має таку ж юридичну силу, як паперовий.
Що робити, якщо у квартирі прописана дитина?
Потрібен дозвіл органу опіки та піклування на укладення угоди. Продавець має заздалегідь подати документи, що дитина буде зареєстрована в іншому житлі не гіршому за умовами. Без такого дозволу нотаріус не посвідчить договір.
Чи можна розраховуватися готівкою при купівлі квартири?
У 2026 році розрахунки між фізичними особами при купівлі нерухомості готівкою обмежені сумою 50 тис. грн. Все, що понад – тільки безготівково: через рахунок в банку, нотаріальний депозит або акредитив. Це фіксує факт оплати і захищає від оскарження.
Скільки часу займає оформлення угоди?
При повному пакеті документів сама угода у нотаріуса триває 2-3 години. Реєстрація права власності в Державному реєстрі – в день угоди. Підготовка документів (витяги, довідки, оцінка) – 5-15 робочих днів.
Як перевірити продавця на банкрутство?
Через Єдиний реєстр осіб, щодо яких відкрито провадження у справі про неплатоспроможність (доступ на сайті Мін’юсту). Якщо продавець у процедурі банкрутства – продаж його майна можливий тільки за рішенням арбітражного керуючого з аукціону.
МК
Марія Коваленко
Редактор з адмінпослуг · 10 років практики

Перевіряє кожен матеріал за офіційними джерелами - gov.ua, Дія, ДПС, ПФУ - й оновлює статті, коли змінюються норми. Матеріали мають інформаційний характер і не замінюють індивідуальної юридичної консультації. Про редакцію →