Продажа квартиры или иного недвижимого имущества в Украине сопровождается уплатой нескольких обязательных платежей: налога на доходы физических лиц (НДФЛ), военного сбора (ВС) и пенсионного сбора. Размер этих платежей зависит от того, является ли сделка первой продажей за год, как долго вы являетесь собственником недвижимости, а также от вашего статуса – резидент или нерезидент. Знание этих правил позволяет заблаговременно рассчитать финансовые затраты на сделку и избежать неприятных сюрпризов у нотариуса.
– Рассчитать сумму за 1 минуту
Этот материал – часть раздела «Недвижимость и сделки». Также советуем: Как проверить квартиру перед покупкой 2026 и Как оформить ипотеку «єОселя» 2026.
Сколько налогов при продаже квартиры в Украине?
Согласно данным Государственной налоговой службы Украины, в 2025 году физические лица задекларировали доходы от продажи недвижимости на общую сумму свыше 180 млрд грн – это указывает на то, что вопрос налогообложения сделок с жильем касается сотен тысяч украинцев ежегодно.
Общая сумма обязательных платежей при продаже недвижимости физическим лицом может составлять от 1,5% до 19,5% от стоимости сделки. Конкретная сумма зависит от нескольких ключевых факторов, определенных Налоговым кодексом Украины.
Как это рассчитывается?
Налоговая база – это цена, указанная в договоре купли-продажи, но не менее оценочной стоимости, определенной субъектом оценочной деятельности. Если рыночная цена сделки ниже оценочной стоимости, НДФЛ и ВС начисляются на оценочную стоимость. Это правило введено для предотвращения занижения стоимости сделок с целью уклонения от налогообложения.
Формула расчета для стандартной ситуации (первая продажа, собственность более 3 лет, резидент): НДФЛ = 0 грн; ВС = Цена продажи x 1,5%; Пенсионный сбор = Цена продажи x 1% (уплачивается покупателем). Итого обязательств продавца: 1,5% от цены.
Для второй и последующей продажи за год или если объект в собственности менее 3 лет (резидент): НДФЛ = Цена продажи x 5%; ВС = Цена продажи x 1,5%; Итого: 6,5% от цены.
Для нерезидента независимо от условий: НДФЛ = Цена продажи x 18%; ВС = Цена продажи x 1,5%; Итого: 19,5% от цены.
Мы проверили работу нескольких онлайн-калькуляторов налога при продаже недвижимости: большинство корректно учитывают основные сценарии, однако не все учитывают правило оценочной стоимости как минимальной базы.
Кто и когда уплачивает НДФЛ при продаже недвижимости?
НДФЛ уплачивается продавцом непосредственно при нотариальном удостоверении сделки. Нотариус не удостоверит сделку без подтверждения уплаты налога – квитанции или платежного поручения. На практике большинство нотариусов сотрудничают с банковскими учреждениями, что позволяет провести оплату непосредственно в нотариальной конторе.
Дополнительно продавец обязан отразить доход от продажи недвижимости в годовой декларации об имущественном состоянии и доходах (форма 05 или через Дию). Даже если НДФЛ равен нулю (льготная продажа), доход все равно должен быть задекларирован, если это требуется законодательством в отношении конкретной категории плательщиков.
Что считается первой продажей недвижимости за год?
Отсчет ведется с начала календарного года – с 1 января. Если в 2026 году вы уже продали один объект недвижимости (квартиру, дом, земельный участок), то вторая продажа в том же году облагается по ставке 5% НДФЛ независимо от срока нахождения в собственности.
При этом учитываются продажи любых объектов недвижимости, а не только квартир. То есть если в феврале 2026 года вы продали гараж, а в сентябре 2026 года продаете квартиру – квартира будет второй продажей и облагается 5% НДФЛ.
Вместе с тем, если вы продаете квартиру впервые в текущем году, но эта квартира находилась в вашей собственности менее 3 лет – НДФЛ составляет 5%, даже если это единственная продажа за год.
Как считается срок 3 года в собственности?
Срок нахождения недвижимости в собственности отсчитывается от даты приобретения права собственности, зафиксированной в правоустанавливающих документах. Обычно это дата нотариального удостоверения договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство или решения суда.
Важный нюанс: для недвижимости, полученной в наследство или в дар от членов семьи первой степени родства (родители, дети, муж/жена), при продаже применяются те же льготы. То есть если вы получили квартиру в наследство от отца 2 года назад и продаете ее впервые в этом году – это первая продажа, но срок менее 3 лет, поэтому НДФЛ 5% все равно применяется.
Для недвижимости, построенной самостоятельно, срок отсчитывается от даты ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности. Для недвижимости, полученной по договору пожизненного содержания – от даты смерти получателя помощи.
Кто является нерезидентом и какая ставка для них?
Нерезидент – это физическое лицо, не имеющее статуса резидента Украины. Резидентом считается лицо, постоянно проживающее в Украине или центр жизненных интересов которого находится в Украине. В связи с массовой эмиграцией граждан из-за военных действий вопрос резидентства приобрел особую актуальность в 2024-2026 годах.
Для нерезидентов при продаже недвижимости в Украине применяется ставка 18% НДФЛ плюс 1,5% ВС – итого 19,5% от цены продажи. Льгота в виде нулевой ставки НДФЛ для нерезидентов не действует. Это существенно влияет на финансовый результат сделки, поэтому лица, выехавшие за рубеж, должны тщательно рассчитать затраты перед принятием решения о продаже недвижимости.
Пенсионный сбор – кто платит?
При приобретении недвижимости покупатель (не продавец) обязан уплатить сбор в Пенсионный фонд Украины в размере 1% от стоимости сделки. Это обязательное условие нотариального удостоверения сделки – нотариус проверяет наличие квитанции об уплате ПФУ.
Исключение: от уплаты пенсионного сбора освобождаются граждане, приобретающие недвижимость впервые (то есть не имевшие права собственности на какое-либо жилье в Украине до этой сделки). Для подтверждения этого факта предоставляется соответствующая справка или декларация.
Следует отличать пенсионный сбор покупателя от НДФЛ продавца: это разные платежи, уплачиваемые разными участниками сделки.
Что еще нужно знать при продаже недвижимости?
Нотариус самостоятельно осуществляет расчет и проверку уплаты НДФЛ и ВС. Однако ответственность за правильность расчета и своевременность уплаты несет сам плательщик – продавец недвижимости. Если окажется, что НДФЛ уплачен меньше, чем положено, доначисление и штрафы применяются к продавцу, а не к нотариусу.
Оценочная стоимость недвижимости, используемая как минимальная база налогообложения, определяется лицензированным субъектом оценочной деятельности или через Единую базу данных отчетов об оценке (ФГИУ). Обратите внимание: если стоимость сделки в договоре ниже оценочной, НДФЛ и ВС начисляются именно на оценочную стоимость.
Также необходимо учитывать нотариальный сбор (госпошлина) – 1% от стоимости сделки (платит покупатель или продавец по договоренности), и уплату за внесение изменений в Реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Как проходит сделка купли-продажи недвижимости у нотариуса?
Понимание порядка нотариального удостоверения сделки помогает избежать задержек и недоразумений в день подписания договора. Стандартная процедура включает несколько этапов.
На подготовительном этапе нотариус проверяет документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности или выписку из Реестра вещных прав, технический паспорт, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам). Проверяется отсутствие обременений: арестов, залоговых обязательств, судебных решений, ограничивающих отчуждение имущества.
Затем нотариус осуществляет оценочную проверку: сравнивает цену сделки с оценочной стоимостью недвижимости. Если рыночная цена ниже оценочной, нотариус обязан уведомить стороны и рассчитать НДФЛ и ВС именно от оценочной стоимости.
Далее продавец уплачивает НДФЛ и ВС (если они подлежат уплате), покупатель – пенсионный сбор 1%. После подтверждения всех оплат нотариус удостоверяет договор и подает сведения в Реестр вещных прав на недвижимое имущество. Регистрация права собственности покупателя происходит, как правило, в тот же день или на следующий рабочий день.
Продажа недвижимости, приобретенной в браке
Если квартира приобретена в период брака, она является общей совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя оформлена. Для продажи такой недвижимости нужно нотариально заверенное согласие второго из супругов или их личное присутствие у нотариуса.
При разводе совместно нажитое имущество делится поровну между супругами, если брачным договором не предусмотрено иное. Если один из супругов продает свою долю после раздела имущества, срок 3 года отсчитывается от даты приобретения права собственности на эту долю (то есть от даты решения суда или нотариально удостоверенного договора о разделе).
Если квартира принадлежала одному из супругов до вступления в брак или получена в наследство или в дар лично (не супружеское имущество), согласие второго из супругов для ее продажи не требуется.
Нюансы продажи квартиры, приобретенной в ипотеку
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна, но требует дополнительных шагов. Ипотека является обременением, которое фиксируется в Реестре вещных прав. Нотариус не удостоверит договор купли-продажи без снятия обременения.
Есть несколько вариантов решения ситуации. Первый – погасить остаток ипотечного кредита до продажи и снять залог. Второй – продать квартиру с погашением ипотеки за счет средств покупателя: покупатель сначала перечисляет сумму долга банку, банк снимает залог, после чего проводится нотариальная сделка. Третий – переоформить ипотеку на покупателя с согласия банка.
Относительно налогообложения: при продаже ипотечной квартиры НДФЛ и ВС рассчитываются от полной стоимости сделки (без учета остатка долга). То есть если квартира продается за 2 млн грн и на ней остаток ипотеки 500 тыс. грн, НДФЛ начисляется от 2 млн грн, а не от разницы 1,5 млн грн.
Если вы продаете унаследованную квартиру впервые за год и являетесь собственником менее 3 лет – НДФЛ 5%. Если в собственности более 3 лет и первая продажа – НДФЛ 0%, только ВС 1,5%. Получение наследства само по себе не облагается НДФЛ при наследовании от родственников первой степени.
Законных способов два: 1) продавать не более одного объекта недвижимости в год и быть собственником более 3 лет – тогда НДФЛ 0%; 2) продавать недвижимость, отвечающую условиям льготы для социально незащищенных категорий (есть отдельные нормы). Любые схемы занижения цены или переоформления являются незаконными и могут иметь правовые последствия.
НДФЛ и ВС уплачиваются до нотариального удостоверения сделки или непосредственно у нотариуса. Нотариус не удостоверит договор без подтверждения уплаты. Квитанцию об оплате необходимо иметь при себе во время подписания договора.
Для физических лиц – нет. В отличие от предпринимателей и юридических лиц, физическое лицо уплачивает НДФЛ со всей суммы продажи, а не с разницы между ценой покупки и продажи. Первоначальная стоимость приобретения не уменьшает базу налогообложения для физических лиц.
Для целей налогообложения при продаже учитываются квартиры, дома, комнаты, гаражи, дачи, садовые дома, земельные участки и другие объекты недвижимости. Продажа движимого имущества (автомобилей, яхт, ценных бумаг) облагается по другим правилам.
Да, продажа доли в квартире облагается по тем же правилам, что и продажа целого объекта. НДФЛ и ВС начисляются от стоимости продаваемой доли. При этом собственники других долей имеют преимущественное право покупки, которое необходимо соблюсти перед продажей доли посторонним лицам.