Скільки коштує оформлення угоди з нерухомістю 2026

Купівля квартири, будинку чи земельної ділянки у 2026 році – це не лише ціна самого об’єкта. До неї додається серйозний пакет супутніх витрат: послуги нотаріуса, державні податки, збір до Пенсійного фонду, оцінка майна, виписки з реєстрів та оплата технічних послуг. Багато покупців дізнаються про реальну суму вже на порозі нотаріальної контори, що зриває угоди або змушує терміново шукати додаткові гроші. У цьому матеріалі ми розкладаємо вартість оформлення угоди з нерухомістю на складові, показуємо реальні тарифи 2026 року, пояснюємо, хто за що платить, як зекономити законно і які підводні камені чекають на сторони. Розрахунки наведені з прив’язкою до мінімальної зарплати 8 647 грн та прожиткового мінімуму 3 028 грн.

У розділі «Нерухомість та угоди» читайте також як оформити іпотеку «єОселя» 2026 та як виписати когось з квартири 2026.

Із чого складається вартість угоди у 2026 році

Оформлення купівлі-продажу нерухомості – це сума кількох незалежних платежів, які розраховуються від оціночної або договірної вартості об’єкта (береться більша з двох). Загальна сума зазвичай коливається в межах 4-7% від ціни об’єкта плюс фіксовані технічні витрати на оцінку, виписки та послуги нотаріуса. Розглянемо кожну складову окремо.

• Держмито. 1% від суми договору, сплачує продавець. Базова ставка, передбачена Декретом про державне мито.
• Збір до Пенсійного фонду. 1% від ціни договору, платить покупець. Звільнення мають особи, які вперше купують житло і перебувають на квартирному обліку.
• Податок на доходи фізосіб (ПДФО). Платить продавець: 0% за перший продаж нерухомості за рік (якщо у власності понад 3 роки), 5% за другий, 18% за третій та наступні.
• Військовий збір. 5% від суми доходу продавця (зріс із 1,5% із 2025 року). Сплачується разом із ПДФО, якщо угода оподатковується.
• Послуги нотаріуса. Договірна ціна за посвідчення угоди. У державних нотаріусів – фіксований тариф, у приватних – ринкова ставка (зазвичай 8 000-25 000 грн).
• Оцінка майна. Обов’язкова для угоди, виконується сертифікованим оцінювачем. Вартість – від 1 500 до 4 500 грн залежно від типу об’єкта.
• Виписки з реєстрів. Інформація з Державного реєстру речових прав, перевірка обтяжень, технічний паспорт за потреби.

Згідно із Законом України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування», покупець нерухомості сплачує 1% від ціни договору до Пенсійного фонду, а держмито у розмірі 1% передбачене Декретом КМУ «Про державне мито». Ставки ПДФО для продавця – 0%, 5% або 18% залежно від кількості продажів за рік і строку володіння – визначає ст. 172 Податкового кодексу України.

Редакція Lexoft переконалася: попередньо перевірити об’єкт на обтяження і замовити витяг з реєстру речових прав можна онлайн через портал Дія ще до візиту до нотаріуса.

Хто за що платить: продавець, покупець, разом

В Україні немає закону, який жорстко закріплює, хто з учасників угоди має покривати конкретні витрати, – сторони домовляються самостійно. Проте склалася стійка практика розподілу платежів, від якої відступають рідко. Нижче – стандартна модель, яку застосовують більшість нотаріусів і ріелторів. Знаючи її, ви зможете заздалегідь спланувати бюджет і уникнути конфліктів за день до підписання.

Варіанти ціни залежно від типу об’єкта

Покрокове оформлення угоди

Які тарифи діють у 2026 році? Повна таблиця

Реальний приклад розрахунку: квартира за 2 500 000 грн

Розглянемо типову ситуацію: продаж двокімнатної квартири у Києві за 2 500 000 грн. Продавець володіє житлом 5 років, це його перший продаж за рік. Покупець купує житло вперше, але на квартирному обліку не перебуває (тобто пільги з ПФУ не має). Розкладемо витрати кожної сторони і покажемо, скільки реально доведеться додати до ціни угоди.

• Витрати продавця. Держмито 25 000 грн + оцінка 2 000 грн + витяг 200 грн + технічний паспорт 1 800 грн = 29 000 грн. ПДФО і військовий збір – 0 грн (перший продаж, понад 3 роки володіння).
• Витрати покупця. Збір до ПФУ 25 000 грн + послуги нотаріуса 12 000 грн = 37 000 грн.
• Загальна сума додатково до ціни. Приблизно 66 000 грн (2,6% від суми угоди).
• Якщо це другий продаж за рік. Додаються ПДФО 125 000 грн та військовий збір 125 000 грн – сумарні витрати продавця зростають до 279 000 грн.
• Якщо об’єкт у власності менше 3 років. ПДФО і військовий збір стягуються навіть із першого продажу – додатково 250 000 грн.

Чек-лист документів для нотаріуса

Коли можна не платити ПДФО і пенсійний збір

Українське законодавство передбачає кілька випадків звільнення від обов’язкових платежів. Якщо ваша ситуація потрапляє під одну з умов, ви законно економите десятки тисяч гривень. Перевіряйте свій статус ще до підписання договору – повертати переплачене через податкову складно і довго.

• 0% ПДФО. Перший продаж нерухомості за календарний рік за умови, що об’єкт у власності понад 3 роки. Виняток – спадщина: 3-річний термін не обов’язковий.
• Звільнення від ПФУ. Покупець, який перебуває на квартирному обліку та купує житло вперше. Підстава – довідка з відділу обліку житла за місцем реєстрації.
• Спадщина і дарування між близькими родичами. Не оподатковуються ПДФО та військовим збором, якщо сторони – подружжя, батьки, діти, баба/дід, онуки, брати/сестри.
• Обмін рівноцінного житла. Угода міни без доплати – ПДФО не нараховується.
• Перше житло за державною програмою. Учасники єОселя, УБД, ВПО з квартирним обліком отримують додаткові пільги.

Як зекономити на угоді законно?

Є кілька легальних способів зменшити загальну суму супутніх витрат. Найпоширеніший – заниження ціни в договорі (різниця передається готівкою), але це небезпечно: при суперечці суд визнає реальною лише суму з договору. Краще використовувати законні механізми, які не створюють ризиків для жодної зі сторін.

• Витримайте 3 роки до продажу. Власник, який тримає об’єкт понад 3 роки, не платить ПДФО при першому продажу за рік – економія до 23% від ціни.
• Один продаж на рік. Якщо продаєте кілька об’єктів, плануйте так, щоб кожна угода припадала на окремий календарний рік.
• Оформіть квартирний облік. Покупець, який вперше купує житло і стоїть на обліку, не сплачує 1% до ПФУ.
• Порівняйте нотаріусів. Тарифи приватних нотаріусів відрізняються в 2-3 рази. Запросіть кошторис у 3-4 контор перед вибором.
• Дарування замість продажу між родичами. Передача нерухомості між близькими родичами не оподатковується.
• Електронний витяг з ДРРП. Замовлення через Дію або кабінет Мін’юсту коштує менше, ніж через ЦНАП із посередниками.

Часті помилки сторін

• Заниження ціни в договорі. Якщо угоду оскаржать у суді, покупець отримає лише суму з договору, а не реально сплачену. Ризик втратити сотні тисяч.
• Готівковий розрахунок понад 50 000 грн. Заборонено НБУ. Така угода може бути визнана недійсною, а сторони – оштрафовані.
• Не перевірена історія об’єкта. Без витягу з ДРРП і перевірки судових реєстрів покупець ризикує отримати квартиру з арештом або під іпотекою банку.
• Відсутність згоди чоловіка/дружини. Договір без нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя оспорюється протягом 3 років.
• Прострочений звіт про оцінку. Звіт дійсний 6 місяців. Якщо він прострочений на день угоди, нотаріус відмовить, а угода зірветься.
• Ігнорування прав неповнолітніх. Якщо в квартирі прописана дитина або вона є співвласником, потрібен дозвіл служби у справах дітей. Без нього угода нікчемна.
• Купівля без виписки попередніх власників. Прописані особи мають право користуватися житлом – виселити їх потім складно.

Електронні сервіси для пришвидшення угоди

У 2026 році більшість підготовчих дій можна виконати онлайн. Це економить час і знижує вартість виписок та довідок, які раніше доводилося замовляти через посередників. Перелік сервісів, які варто використати перед візитом до нотаріуса.

• diia.gov.ua. Витяг з Державного реєстру речових прав, перевірка боргів, доступ до е-документів. Час отримання – до 1 робочого дня.
• minjust.gov.ua. Перевірка нерухомості на обтяження, реєстр заборон відчуження, реєстр іпотек.
• e-services.land.gov.ua. Кабінет Державного земельного кадастру: витяг про ділянку, перевірка цільового призначення, нормативна грошова оцінка.
• cabinet.tax.gov.ua. Електронний кабінет платника податків: декларація про доходи від продажу, сплата ПДФО і військового збору.
• pfu.gov.ua. Реквізити для сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування.
• Реєстр оцінювачів ФДМ. Перевірка сертифікації оцінювача, реєстрація звіту в Єдиній базі.

Особливості угод під час воєнного стану

З 2022 року діють додаткові обмеження для угод з нерухомістю в окремих категоріях. У 2026 році багато з них продовжують діяти, тому варто врахувати їх ще на етапі планування. Деякі обмеження стосуються громадянства сторін, інші – місця розташування об’єкта чи статусу учасників.

• Обмеження для громадян рф і рб. Угоди з громадянами країни-агресора заборонені. Перевірка громадянства – обов’язкова через паспортні дані.
• Тимчасово окуповані території. Реєстрація прав на нерухомість у таких регіонах призупинена. Угоди оформлюються після звільнення території.
• Е-нотаріат. Частина дій нотаріуса доступна онлайн через єнотаріат: попередня перевірка документів, узгодження дати, видалена згода другого з подружжя.
• ВПО і пільги. Внутрішньо переміщені особи можуть отримати компенсацію за зруйноване житло (єВідновлення) та використати її як перший внесок за нову нерухомість.
• Військовослужбовці. Для оформлення угоди військовому потрібен витяг з частини або довіреність на родича, посвідчена командиром частини.

Іпотека та програма єОселя

Якщо угода фінансується за рахунок кредиту, до основних витрат додаються банківські комісії та страхування. Державна програма єОселя (3% або 7% річних) залишається найдоступнішим способом купити житло, але має свої умови та витрати, про які варто знати ще на етапі заявки.

• Перший внесок. Від 20% вартості житла для більшості позичальників, від 10% для пільгових категорій (ВПО, військові, медики, педагоги).
• Страхування. Обов’язкове страхування об’єкта і життя позичальника – 0,3-0,5% від суми кредиту щорічно.
• Комісія банку. Одноразова комісія за видачу – 0-1% від суми кредиту, залежно від банку.
• Оцінка для іпотеки. Банк може вимагати оцінку від акредитованого оцінювача (2 500-5 000 грн).
• Нотаріальне посвідчення іпотечного договору. Окрема послуга нотаріуса – 3 000-7 000 грн.
• Реєстрація іпотеки в ДРРП. Безкоштовно, виконується нотаріусом одночасно з реєстрацією права власності.

Що змінилося у 2026 році порівняно з минулими роками

Законодавство щодо угод з нерухомістю поступово оновлюється. У 2026 році діє кілька важливих змін, які впливають на загальну вартість і порядок оформлення. Якщо ви робите угоду вперше після перерви у кілька років, обов’язково врахуйте оновлені норми.

• Військовий збір 5%. Із 1 січня 2025 року ставка зросла з 1,5% до 5%. Для угод 2026 року це означає суттєве здорожчання для продавця.
• Мінімальна зарплата 8 647 грн. Впливає на розмір штрафів за порушення термінів подання декларації про доходи від продажу нерухомості.
• Єнотаріат і єДокумент. Розширено перелік дій, які можна вчиняти онлайн без візиту до нотаріуса. Доступні попередні консультації та обмін документами.
• Електронні квитанції. Сплата держмита і збору ПФУ через Дію або інтернет-банкінг – квитанція в електронному вигляді приймається нотаріусом.
• Оновлена нормативна грошова оцінка. Для земельних ділянок використовується актуальна НГО, що вплинула на розмір земельного податку та оподаткування угод.
• Перевірка санкційних списків. Нотаріуси перед посвідченням угоди перевіряють обох учасників за санкційними реєстрами РНБО і Мінфіну.