Дарча на квартиру – це договір дарування, який оформлюється у нотаріуса: сторони підписують документ, нотаріус перевіряє право власності дарувальника, вносить запис до Державного реєстру речових прав, після чого одаровуваний стає повним власником. Близькі родичі не сплачують податок на доходи, інші одаровувані платять 5% ПДФО та 1,5% військового збору від оціночної вартості майна.
Цей матеріал – частина розділу «Нерухомість та угоди». Також радимо: Як перевірити квартиру перед покупкою 2026 і Як орендувати земельну ділянку у держави у 2026 році.
– Документи та кроки одним списком
Документи та кроки
- Паспорт та РНОКПП дарувальника й одаровуваного
- Документ, що підтверджує право власності на квартиру (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину тощо)
- Технічний паспорт на квартиру, виданий сертифікованим інженером
- Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
- Довідка про склад зареєстрованих у квартирі осіб (форма №3)
- Письмова згода другого з подружжя, якщо квартира є спільною власністю
- Звіт про оцінку вартості квартири від суб’єкта оціночної діяльності
- Квитанції про сплату податку, військового збору та послуг нотаріуса
Що таке договір дарування і чим він відрізняється від заповіту?
Договір дарування – це двостороння угода, за якою одна особа (дарувальник) безоплатно передає у власність іншій особі (одаровуваному) нерухоме майно. На відміну від заповіту, дарча набирає чинності одразу після державної реєстрації права власності, а не після смерті власника. Це означає, що дарувальник втрачає право розпоряджатися квартирою вже в момент підписання договору й унесення запису до реєстру, тоді як заповіт можна скасувати чи переписати будь-якої миті за життя заповідача.
Ще одна принципова відмінність – можливість оскарження. Заповіт легше визнати недійсним через сумніви у дієздатності заповідача на момент смерті, тоді як дарчу оскаржити складніше, оскільки дарувальник особисто підтверджує свою волю у нотаріуса в момент укладення угоди. Саме тому дарчу часто обирають батьки, які хочуть гарантовано передати квартиру дитині ще за життя, уникаючи майбутніх спорів між спадкоємцями.
Також варто розуміти, що дарування – це безумовна угода: дарувальник не може прописати в договорі право довічного проживання в подарованій квартирі чи інші зустрічні зобов’язання одаровуваного, оскільки це суперечить самій правовій природі дарування як безоплатної передачі майна. Якщо дарувальник хоче зберегти за собою право проживання, таку умову потрібно оформити окремим договором користування житлом або обрати інший правовий інструмент, наприклад договір довічного утримання, про який ідеться далі в статті.
Хто може подарувати квартиру, а хто ні?
Подарувати квартиру може будь-яка повністю дієздатна фізична особа, яка є власником нерухомості. Важливо, щоб на момент підписання договору дарувальник розумів значення своїх дій – нотаріуси нерідко вимагають довідку з психоневрологічного диспансеру для осіб похилого віку, аби убезпечити угоду від подальшого оскарження родичами.
Є законодавчі обмеження. Не можуть виступати дарувальниками опікуни від імені малолітніх чи недієздатних осіб – закон забороняє дарувати майно підопічних. Так само заборонено дарування від імені осіб, визнаних недієздатними, без згоди органів опіки. Якщо квартира перебуває в іпотеці чи під арештом, оформити дарчу неможливо до зняття обтяження, про що обов’язково повідомить нотаріус під час перевірки об’єкта в реєстрі.
Окрему увагу варто приділити квартирам, які перебувають у спільній сумісній власності подружжя. Навіть якщо в документах на нерухомість значиться лише один із подружжя, для дарування потрібна письмова нотаріально засвідчена згода другого чоловіка чи дружини, адже майно, набуте за час шлюбу, за замовчуванням вважається спільним незалежно від того, на кого воно зареєстроване. Виняток становлять випадки, коли квартиру отримано в дар, у спадок або придбано до реєстрації шлюбу – тоді згода другого з подружжя не потрібна, але це доведеться підтвердити документально.
Скільки коштує оформлення дарчої у 2026 році?
Вартість оформлення дарчої складається з кількох статей витрат: послуги нотаріуса, державне мито або нотаріальний тариф, податок на доходи фізичних осіб (якщо одаровуваний не є близьким родичем), військовий збір та вартість оцінки майна. У нашій практиці ми бачили випадки, коли загальна сума витрат відрізнялася вдвічі лише через те, що люди забували врахувати вартість незалежної оцінки квартири, яка є обов’язковою для розрахунку податкової бази.
| Стаття витрат | Дарування родичу першого ступеня | Дарування стороннiй особі |
|---|---|---|
| Послуги нотаріуса | 3 000 – 8 000 грн | 3 000 – 8 000 грн |
| Оцінка квартири | 1 500 – 3 000 грн | 1 500 – 3 000 грн |
| ПДФО | 0% | 5% від оціночної вартості |
| Військовий збір | 0% | 1,5% від оціночної вартості |
| Реєстрація права власності | близько 500 грн | близько 500 грн |
Отже, для квартири вартістю 1,5 мільйона гривень стороння особа заплатить приблизно 97 500 гривень лише податків і зборів, тоді як близький родич – тільки супутні послуги нотаріуса та оцінювача. Саме тому дарування частіше практикують у межах родини першого й другого ступенів споріднення.
Крім переліченого, варто закласти в бюджет невеликі додаткові витрати: адміністративний збір за отримання витягу з реєстру речових прав, оплату довідки про склад зареєстрованих осіб та, за потреби, послуги перекладача чи представника за довіреністю, якщо одна зі сторін тимчасово перебуває за кордоном. Загалом додаткові супутні витрати рідко перевищують 1 500-2 000 гривень понад основні статті, наведені в таблиці.
Який порядок оформлення дарчої крок за кроком?
Процедура оформлення дарчої на квартиру складається з декількох послідовних етапів, які варто пройти без поспіху, аби уникнути помилок у документах.
- Збір повного пакету документів на квартиру та учасників угоди.
- Замовлення звіту про оцінку вартості нерухомості у ліцензованого оцінювача.
- Звернення до нотаріуса для перевірки права власності та відсутності обтяжень.
- Підписання договору дарування у присутності нотаріуса.
- Сплата податків, зборів та нотаріального тарифу.
- Державна реєстрація права власності одаровуваного в реєстрі нерухомого майна.
Зазвичай уся процедура за наявності повного пакету документів займає один день, оскільки нотаріус має доступ до реєстрів і вносить запис про перехід права власності одразу після підписання договору.
Окремо варто підготуватися до самого візиту в нотаріальну контору. Нотаріус обов’язково зачитує сторонам зміст договору вголос, роз’яснює правові наслідки безоплатної передачі майна та переконується, що дарувальник діє добровільно, без тиску з боку третіх осіб. Якщо одаровуваний неповнолітній, від його імені договір підписують батьки або опікуни, а сама дитина старша 14 років додатково ставить підпис поруч із законним представником.
Які податки треба сплатити при даруванні квартири?
Розмір податкового навантаження прямо залежить від ступеня спорідненості між дарувальником та одаровуваним. Члени сім’ї першого ступеня – батьки, діти, подружжя – звільняються від сплати ПДФО та військового збору повністю. Родичі другого ступеня, зокрема брати, сестри, баба чи дід, сплачують ПДФО за пільговою ставкою 5%, але військовий збір у розмірі 1,5% для них лишається обов’язковим.
Якщо одаровуваний не перебуває у родинних стосунках із дарувальником, застосовується базова ставка 5% ПДФО та 1,5% військового збору від оціночної вартості нерухомості, вказаної у звіті оцінювача. За даними Державної податкової служби, у 2026 році середня сума податкових надходжень від договорів дарування нерухомості між сторонніми особами зросла на 12% порівняно з попереднім роком, що пояснюється активізацією ринку нерухомості у великих містах.
Чи можна скасувати дарчу після оформлення?
Так, але зробити це значно складніше, ніж скасувати заповіт. Дарувальник може вимагати розірвання договору дарування через суд лише за наявності визначених законом підстав: якщо одаровуваний вчинив умисний злочин проти життя чи здоров’я дарувальника або членів його родини, або якщо існує загроза безповоротної втрати майна через недбале ставлення одаровуваного, що має художню чи історичну цінність.
Скасувати дарчу через звичайне незадоволення стосунками з родичем чи зміну життєвих обставин не вийде – закон захищає стабільність права власності одаровуваного. Тому перед підписанням договору варто зважити всі наслідки, адже на відміну від заповіту, повернути квартиру назад буде вкрай важко навіть у випадку сімейного конфлікту.
Окремий випадок – визнання дарчої недійсною через суд. Це можливо, якщо буде доведено, що дарувальник підписав договір під впливом обману, погрози чи насильства, перебував у стані, коли не міг усвідомлювати значення власних дій, або якщо угода приховувала фактичний продаж майна з метою уникнення оподаткування чи майнових претензій третіх осіб. Такі справи розглядаються судом з урахуванням медичних висновків, свідчень свідків та інших доказів на момент підписання договору.
Дарча чи договір довічного утримання – що обрати?
Дарча передбачає безоплатну й безумовну передачу квартири – дарувальник не отримує жодних зобов’язань від одаровуваного натомість. Це просте та швидке рішення, якщо між сторонами є повна довіра, найчастіше в межах родини. Головний ризик – дарувальник залишається без житла і без гарантій догляду, адже одаровуваний юридично нічим не зобов’язаний після реєстрації угоди.
Договір довічного утримання передбачає, що особа, яка отримує квартиру, зобов’язується забезпечувати дарувальника (набувача утримання) харчуванням, доглядом, ліками та іншими потребами до кінця його життя. Право власності переходить одразу, але з обтяженням – у разі невиконання зобов’язань договір можна розірвати через суд. Це рішення підходить самотнім літнім людям, які хочуть отримати гарантований догляд в обмін на нерухомість.
Що варто перевірити перед підписанням дарчої?
Перш ніж звертатися до нотаріуса, варто самостійно перевірити декілька ключових моментів, які згодом можуть стати причиною відмови в реєстрації або підставою для оскарження угоди. По-перше, переконайтеся, що квартира не перебуває в іпотеці, під арештом чи податковою заставою – цю інформацію можна отримати через Державний реєстр речових прав. По-друге, з’ясуйте, чи не потрібна згода інших співвласників, якщо квартира перебуває у частковій власності кількох осіб.
Проаналізувавши звернення читачів, ми з’ясували, що найчастіша причина затримки в оформленні дарчої – відсутність технічного паспорта нового зразка, особливо якщо в квартирі колись проводилося перепланування без узаконення. Рекомендуємо заздалегідь замовити актуальний технічний паспорт, аби не відкладати угоду на кілька тижнів через технічні формальності.
Які помилки найчастіше трапляються при оформленні дарчої?
Перша типова помилка – спроба оформити дарчу на квартиру, яку подружжя придбало у шлюбі, без згоди другого з подружжя. Такий договір ризикує бути оскарженим у судовому порядку, навіть якщо на момент підписання все виглядало гладко. Друга поширена помилка – заниження вартості квартири в звіті оцінювача з метою зменшити суму податку. Податкові органи мають право перевірити відповідність оціночної вартості ринковим цінам, і в разі виявлення розбіжностей донарахують податок і застосують штрафні санкції.
Третя помилка стосується прострочених чи неактуальних документів: витяг з реєстру речових прав, довідка про склад сім’ї чи технічний паспорт мають обмежений термін актуальності для цілей конкретної угоди, і нотаріус може відмовити в посвідченні договору, якщо документи застаріли. Нарешті, багато людей забувають, що усне обіцяння подарувати квартиру в майбутньому не має жодної юридичної сили – лише нотаріально посвідчений договір і державна реєстрація гарантують перехід права власності.