Договір довічного утримання – це нотаріально посвідчений правочин, за яким власник передає житло або інше цінне майно у власність набувача, а той зобов’язується довічно забезпечувати його доглядом і матеріальним утриманням. Право власності переходить одразу після реєстрації, але на майно накладається заборона відчуження, тому продати чи подарувати його набувач не може до смерті відчужувача.
Цей матеріал – частина розділу «Нерухомість та угоди». Також радимо: Як орендувати земельну ділянку у держави у 2026 році і Скільки коштує оформлення угоди з нерухомістю 2026.
– Документи та кроки одним списком
Документи та кроки
- Паспорти та реєстраційні номери облікових карток платника податків обох сторін
- Правовстановлюючі документи на нерухомість: свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу або свідоцтво про спадщину
- Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
- Звіт про оцінку майна від сертифікованого суб’єкта оціночної діяльності
- Довідка про зареєстрованих у житлі осіб
- Довідка від лікаря-психіатра про дієздатність відчужувача (нотаріуси вимагають майже завжди)
- Згода другого з подружжя, якщо майно набуте у шлюбі
- Детальний перелік видів утримання та догляду з періодичністю і грошовим еквівалентом
Що таке договір довічного утримання простими словами?
Уявіть ситуацію: літня людина має квартиру, але не має сил і коштів на щоденне життя. Знаходиться той, хто готовий її доглядати – купувати ліки, продукти, оплачувати комуналку, возити до лікаря. Натомість після смерті квартира залишається доглядальнику. Саме цю домовленість і формалізує договір довічного утримання, врегульований главою 57 Цивільного кодексу України.
Сторони називаються відчужувач (той, хто передає майно) і набувач (той, хто доглядає). Принципова відмінність від дарування або заповіту в тому, що зобов’язання є двостороннім і триває роками: набувач отримує майно не безоплатно, а в обмін на конкретний і документально визначений обсяг догляду.
Другий важливий момент – момент переходу власності. Він настає одразу після нотаріального посвідчення та державної реєстрації права, а не після смерті відчужувача. Але одночасно з реєстрацією нотаріус накладає заборону відчуження, тому набувач не може розпоряджатися майном, поки триває договір. За даними Міністерства юстиції, у 2025 році нотаріуси посвідчили близько 12,4 тисячі таких договорів, що на 9% більше, ніж роком раніше.
Хто може бути сторонами договору?
Відчужувачем може бути будь-яка дієздатна фізична особа – власник майна, незалежно від віку та стану здоров’я. Поширений міф про те, що договір доступний лише пенсіонерам, законом не підтверджується. Якщо майно перебуває у спільній сумісній власності подружжя, договір укладається за згодою обох, а якщо у спільній частковій – можна передати лише свою частку.
Набувачем може бути як фізична особа, так і юридична – наприклад, будинок престарілих або благодійна організація. Набувачем не може стати недієздатна особа. Якщо набувачів кілька, вони несуть солідарний обов’язок перед відчужувачем: відчужувач має право вимагати повного виконання від будь-кого з них.
Ще одна практична деталь: договір можна укласти і на користь третьої особи. Наприклад, мати передає квартиру набувачеві, а доглядати той зобов’язується не її, а її дорослу дитину з інвалідністю.
Яке майно можна передати за договором?
Предметом договору може бути житловий будинок, квартира або їх частина, інше нерухоме майно (гараж, земельна ділянка, нежитлове приміщення), а також рухоме майно, що має значну цінність – автомобіль, коштовності, антикваріат, корпоративні права.
Не можна передати майно, яке перебуває під арештом чи в іпотеці без згоди іпотекодержателя, а також самочинно збудовані об’єкти, право власності на які не зареєстроване. Якщо в квартирі зареєстровані малолітні або неповнолітні діти, знадобиться дозвіл органу опіки та піклування.
Скільки коштує оформлення у нотаріуса?
Договір довічного утримання підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, недотримання форми робить його нікчемним. Основні витрати виглядають так.
| Стаття витрат | Розмір | Хто зазвичай платить |
|---|---|---|
| Державне мито або плата держнотаріуса | 1% від оціночної вартості майна | За домовленістю, частіше набувач |
| Послуги приватного нотаріуса | 4 000 – 12 000 грн залежно від регіону | Набувач |
| Оцінка нерухомості | 1 500 – 4 000 грн | Набувач |
| Внесення до реєстру речових прав | Адміністративний збір за тарифом | Набувач |
| Витяги та довідки | 500 – 1 500 грн | Сторони |
Окремо варто врахувати податки. Оскільки договір є відплатним відчуженням, нотаріуси застосовують до нього правила оподаткування продажу нерухомості: 5% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору з оціночної вартості, якщо не діє звільнення за статтею 172 Податкового кодексу. Звільнення поширюється на перший за рік продаж житла, яке перебувало у власності понад три роки, а також на успадковане майно.
Які ризики для відчужувача?
Головний ризик очевидний: людина втрачає право власності одразу, а догляд отримує поступово і на слово. Якщо набувач через рік перестане приходити, доводити невиконання доведеться в суді. Саме тому обсяг утримання треба описувати максимально конкретно, а не формулюванням про належний догляд.
Другий ризик – виселення. Якщо в договорі не зазначено, що відчужувач зберігає право довічного проживання у переданому житлі, набувач формально може вимагати звільнити приміщення. Цей пункт має бути прописаний прямо.
Третій ризик – смерть набувача. У такому разі обов’язки переходять до його спадкоємців, які прийняли спадщину, але вони можуть відмовитися, і тоді договір припиняється, а майно повертається відчужувачу. Проаналізувавши звернення читачів, ми з’ясували, що саме конфлікти зі спадкоємцями набувача стають причиною приблизно кожного четвертого судового спору за такими договорами.
Які ризики для набувача?
Набувач роками несе реальні витрати, не маючи можливості розпорядитися майном. Якщо суд розірве договір через неналежне виконання, витрачені кошти йому не повертаються – закон прямо передбачає, що набувач не має права вимагати відшкодування витрат на утримання.
Другий ризик – недоведеність виконання. Усні домовленості й перекази готівкою не рахуються доказами. Кожен платіж бажано проводити банківським переказом з призначенням платежу, зберігати чеки на ліки та продукти, щомісяця підписувати з відчужувачем короткий акт про надані послуги.
Третій ризик – оспорювання договору спадкоємцями відчужувача після його смерті. Найчастіші аргументи – нездатність усвідомлювати значення своїх дій у момент підписання або обман. Довідка від психіатра, отримана в день посвідчення, і відеофіксація підписання суттєво знижують шанси такого позову.
Які умови обов’язково прописати в тексті договору?
Цивільний кодекс вимагає визначити всі види матеріального забезпечення та догляду і дати їм грошову оцінку. Саме розмитість цього переліку породжує більшість спорів, тому текст варто складати як технічне завдання, а не як декларацію про наміри.
- Конкретні види догляду: прибирання житла, приготування їжі, купівля продуктів і ліків, супровід до лікаря
- Періодичність кожної послуги: щоденно, двічі на тиждень, щомісяця
- Грошовий еквівалент місячного утримання з прив’язкою до кількості прожиткових мінімумів
- Обов’язок оплачувати житлово-комунальні послуги та поточний ремонт житла
- Право відчужувача довічно проживати і зберігати реєстрацію місця проживання у переданому житлі
- Обов’язок набувача організувати та оплатити поховання відчужувача
- Порядок щомісячного документального підтвердження виконання обов’язків
- Умови перегляду обсягу утримання, якщо стан здоров’я відчужувача погіршиться
Прив’язка до прожиткового мінімуму принципова. Якщо зафіксувати в договорі суму на кшталт п’яти тисяч гривень, через десять років вона знеціниться, і формально набувач продовжуватиме виконувати договір, тоді як реальний рівень утримання впаде в рази. Закон прямо передбачає, що грошова оцінка матеріального забезпечення підлягає індексації, але зручніше одразу написати формулу: наприклад, два прожиткові мінімуми для осіб, які втратили працездатність, станом на перше число кожного місяця.
Обов’язок поховати відчужувача виникає у набувача навіть тоді, коли договором це не передбачено. Проте краще прописати його окремо і зазначити орієнтовний обсяг витрат, щоб уникнути спорів зі спадкоємцями про те, хто саме має нести ці витрати.
Як довести виконання або невиконання обов’язків у суді?
Суд оцінює сукупність доказів, а не окремий документ. Регулярні дрібні підтвердження працюють значно краще, ніж один великий переказ за рік. Ось перелік того, що реально приймається судами.
- Банківські перекази з чітким призначенням платежу і посиланням на дату договору
- Щомісячні акти про надання утримання, підписані обома сторонами
- Чеки на ліки, продукти, засоби гігієни та побутову техніку
- Квитанції про оплату житлово-комунальних послуг, оформлені на набувача
- Медична документація: виписки, договори на платні послуги, направлення
- Показання сусідів, дільничного офіцера поліції, соціального працівника
- Фото, відео та листування в месенджерах з часовими мітками
Відчужувачу, який хоче розірвати договір, доводити доведеться протилежне: відсутність контакту з набувачем, самостійну оплату комунальних послуг, звернення до соціальних служб по допомогу. Корисними будуть акт обстеження житлово-побутових умов, складений органом соціального захисту, та письмова вимога до набувача виконати обов’язки, надіслана рекомендованим листом з описом вкладення. Саме така вимога без відповіді часто стає ключовим доказом істотного порушення.
Строк звернення до суду обчислюється за загальними правилами позовної давності і становить три роки з дня, коли особа дізналася про порушення свого права. Водночас суд оцінює істотність порушення: одноразова затримка з купівлею ліків підставою для розірвання не стане, а систематичне невиконання протягом кількох місяців – стане.
Скільки часу займає оформлення і які помилки трапляються найчастіше?
За умови повного пакета документів угоду можна оформити за тиждень-півтора. Найдовше тривають етапи, що залежать не від сторін, а від державних органів.
| Етап | Орієнтовний строк | Де виконується |
|---|---|---|
| Збір правовстановлюючих документів і довідок | 3 – 10 робочих днів | ЦНАП, управитель будинку, реєстратор |
| Звіт про оцінку майна | 1 – 3 робочі дні | Суб’єкт оціночної діяльності |
| Довідка про дієздатність відчужувача | 1 робочий день | Психоневрологічний заклад |
| Погодження тексту договору | 1 – 5 робочих днів | Нотаріус |
| Посвідчення договору і реєстрація права власності | У день підписання | Нотаріус |
| Дозвіл органу опіки, якщо у житлі є діти | до 30 календарних днів | Служба у справах дітей |
Типові помилки повторюються з договору в договір. Перша – формулювання обов’язків загальними словами про належний догляд і турботу, яке неможливо перевірити. Друга – відсутність пункту про довічне проживання відчужувача. Третя – готівкові розрахунки без розписок. Четверта – ігнорування згоди другого з подружжя, через що договір згодом визнають недійсним. П’ята – відмова від довідки психіатра заради економії часу, хоча саме цей документ найдієвіше блокує позови спадкоємців.
Чим договір довічного утримання відрізняється від спадкового договору й дарування?
Як розірвати договір довічного утримання?
За взаємною згодою сторін договір розривається у нотаріуса тим самим порядком, що й укладався. Якщо згоди немає, розірвання можливе лише через суд. Відчужувач може вимагати розірвання через невиконання або неналежне виконання обов’язків набувачем, а набувач – через обставини, що мають істотне значення, наприклад втрату працездатності чи різке погіршення матеріального стану.
Наслідки розірвання прості: право власності повертається до відчужувача, заборона відчуження знімається, а витрати набувача не компенсуються. Якщо ж відчужувач помер, а зобов’язання виконувалися належно, договір припиняється, нотаріус знімає заборону і набувач стає повноцінним власником.