Здавати квартиру в оренду і при цьому не порушувати закон – цілком реально. Головне – знати порядок дій: укласти правильний договір, обрати спосіб оподаткування та своєчасно подавати звітність. У цій статті – вся актуальна інформація для 2026 року.
Цей матеріал – частина розділу «Нерухомість та угоди». Також радимо: Як виписати когось з квартири 2026 і Як перевірити квартиру перед покупкою 2026.
– Документи та кроки одним списком
Документи та кроки для легальної оренди
- Паспорт та ідентифікаційний код власника квартири
- Правовстановлюючі документи на квартиру (свідоцтво про право власності або витяг з Держреєстру)
- Технічний паспорт на квартиру (за потреби)
- Письмовий договір найму житла (у 2 примірниках)
- Акт приймання-передачі квартири з описом майна
- Реєстрація в ДПС (якщо оформляєте як ФОП або вперше декларуєте оренду)
- Щоквартальне або річне декларування доходів (форма 5ДФ або декларація фізособи)
- Підтвердження отриманих орендних платежів (виписки банку або квитанції)
Який податок сплачує орендодавець у 2026 році?
Відповідно до статей 170.1 та 167.1 Податкового кодексу України (ПКУ), фізична особа, яка здає нерухомість в оренду та не є ФОП, сплачує: ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) у розмірі 18% від суми орендної плати та військовий збір (ВЗ) у розмірі 5% (підвищений з 1,5% у 2025 році). Тобто сумарне податкове навантаження становить 23% від доходу від оренди. За даними ДПС України, у 2025 році лише 15% орендодавців легально декларували доходи від оренди житла.
У нашій редакції перевірили: при місячній орендній платі 15 000 грн власник квартири зобов’язаний сплатити щомісяця 2 700 грн ПДФО і 750 грн ВЗ, разом 3 450 грн. При оренді через агентство орендна плата для орендаря не змінюється, але агентство, як правило, є податковим агентом і утримує ці суми самостійно.
Варіанти оподаткування оренди: як платити менше законно?
Існує два основні підходи до оподаткування доходів від оренди квартири:
| Спосіб | Ставка податку | Звітність | Переваги | Недоліки |
|---|---|---|---|---|
| Фізособа (загальний порядок) | ПДФО 18% + ВЗ 5% = 23% | Річна декларація до 1 травня | Не потрібна реєстрація ФОП | Найвища ставка |
| ФОП на єдиному податку 1 групи | Неможливо (не дозволено) | – | – | – |
| ФОП на єдиному податку 2 групи | Фіксований ЄП до 1729 грн/міс + ЄСВ 1422 грн/міс | Квартальна декларація | Фіксована сума незалежно від доходу | Обмеження клієнтів (не юрособи) |
| ФОП на єдиному податку 3 групи | ЄП 5% від доходу + ЄСВ | Квартальна декларація | Можна здавати юрособам | Додається ЄСВ |
| ФОП на загальній системі | ПДФО 18% + ВЗ 5% від чистого прибутку + ЄСВ | Річна декларація | Можна враховувати витрати | Складна звітність |
Як скласти договір оренди квартири правильно?
Договір найму житла регулюється главою 59 Цивільного кодексу України (ЦКУ). Ключові вимоги:
- Письмова форма є обов’язковою при терміні найму більше 1 місяця
- Нотаріальне посвідчення не є обов’язковим, але рекомендоване при терміні понад 1 рік
- Договір на строк від 3 років підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦКУ)
- В договорі обов’язково зазначається: адреса та характеристика квартири, розмір орендної плати і порядок її перегляду, строк найму, права і обов’язки сторін, умови розірвання
До договору обов’язково слід додати акт приймання-передачі квартири з детальним описом стану майна, меблів та техніки (найкраще – з фотофіксацією). Це захистить вас у разі суперечок щодо пошкодженого майна.
Чи потрібно повідомляти комунальні служби про оренду?
Законодавство не зобов’язує власника повідомляти комунальні служби про здачу квартири в оренду. Однак на практиці слід врегулювати:
- Переоформлення особового рахунку за комунальні послуги на орендаря або включення комунальних платежів в орендну плату – з чітким прописанням у договорі
- Передачу показань лічильників при заселенні та виселенні – фіксується в акті
- Відповідальність за несплату комуналки – рекомендовано включити в договір умову про право орендодавця розірвати договір при боргу понад 2 місяці
Яка відповідальність за нелегальну оренду?
Якщо власник квартири отримує орендну плату і не декларує дохід, ДПС може виявити порушення кількома шляхами: скарга сусідів, перевірка банківських рахунків, інформація від органів міграційного обліку. Наслідки:
- Донарахування ПДФО та ВЗ за весь виявлений період оренди
- Штраф 25% від суми несплаченого податку при першому порушенні (ст. 123 ПКУ)
- Штраф 50% при повторному порушенні
- Пеня 120% облікової ставки НБУ за кожен день прострочення
- Штраф за неподання декларації: 340 грн за перше порушення, 1020 грн за повторне (ст. 120 ПКУ)
Оренда квартири через ріелтора чи самостійно: що обрати?
При оренді через ліцензованого ріелтора або агентство нерухомості агент виступає вашим представником і може бути податковим агентом (якщо орендар – юридична особа). При самостійній здачі всі зобов’язання щодо декларування лежать на вас як на орендодавці. З практичної точки зору: агентство знімає клопіт із пошуком клієнтів і перевіркою орендарів, але бере комісію (зазвичай 50-100% місячної орендної плати).
Чи вигідно оформлювати ФОП для здачі однієї квартири?
Це питання хвилює багатьох власників нерухомості. Відповідь залежить від рівня орендної плати і кількості об’єктів.
Якщо місячна орендна плата становить 12 000 грн (річний дохід 144 000 грн), розрахунок виглядає так: як фізособа ви сплатите 23% = 33 120 грн на рік. Як ФОП 2 групи ви сплатите фіксований єдиний податок (до 1 729 грн/міс × 12 = 20 748 грн) плюс ЄСВ (1 422 грн/міс × 12 = 17 064 грн), разом 37 812 грн. У цьому випадку фізособа вигідніша.
Якщо місячна орендна плата становить 40 000 грн (річний дохід 480 000 грн), розрахунок змінюється: як фізособа ви сплатите 23% = 110 400 грн на рік. Як ФОП 2 групи ви сплатите 20 748 + 17 064 = 37 812 грн. Різниця на користь ФОП – понад 72 500 грн на рік. У цьому випадку ФОП 2 групи очевидно вигідніший.
Поріг рентабельності переходу на ФОП 2 групи знаходиться приблизно на рівні місячної орендної плати 18 000-20 000 грн. Нижче цього рівня ФОП не дає переваги у порівнянні з декларуванням як фізособа.
Що робити, якщо орендар не платить або пошкодив майно?
Ці ситуації є найбільш конфліктними в орендних відносинах. Правовий захист власника квартири залежить від якості складеного договору.
При несплаті орендної плати власник квартири має право: направити орендарю письмову вимогу про сплату боргу, після 2 місяців прострочення ініціювати розірвання договору (ст. 782 ЦКУ), звернутися до суду з позовом про стягнення боргу та виселення. Важливо: примусово виселити орендаря без рішення суду неможливо навіть при наявності боргу.
При пошкодженні майна акт приймання-передачі з фотофіксацією є ключовим доказом. Без цього документа довести, що телевізор або меблі були в квартирі і саме орендар їх пошкодив, практично неможливо. Якщо збиток зафіксований в акті і визнаний орендарем, можна стягнути відшкодування в добровільному або судовому порядку.
При достроковому виселенні орендаря власник зобов’язаний попередити його за 3 місяці (ст. 782 ЦКУ), якщо договором не передбачений інший строк. Якщо дострокове виселення ініційоване без законних підстав, орендар має право вимагати відшкодування збитків.
Особливості оренди квартири, придбаної під час шлюбу
Якщо квартира є спільною сумісною власністю подружжя, для укладення договору найму терміном більше 1 року необхідна письмова згода другого з подружжя (ст. 65 Сімейного кодексу). Нотаріального посвідчення такої згоди закон не вимагає, але на практиці нотаріуси та банки можуть вимагати нотаріально завірену згоду як умову для проведення операцій із майном. Дохід від оренди спільного майна подружжя є спільним і підлягає включенню до доходу обох або одного з подружжя – залежно від домовленості.