Сдавать квартиру в аренду и при этом не нарушать закон – вполне реально. Главное – знать порядок действий: заключить правильный договор, выбрать способ налогообложения и своевременно подавать отчетность. В этой статье – вся актуальная информация для 2026 года.
Этот материал – часть раздела «Недвижимость и сделки». Также советуем: Как оформить земельный участок в собственность и Какие документы для продажи квартиры 2026.
– Документы и шаги одним списком
Документы и шаги для легальной аренды
- Паспорт и идентификационный код собственника квартиры
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из Госреестра)
- Технический паспорт на квартиру (при необходимости)
- Письменный договор найма жилья (в 2 экземплярах)
- Акт приема-передачи квартиры с описанием имущества
- Регистрация в ГНС (если оформляете как ФОП или впервые декларируете аренду)
- Ежеквартальное или годовое декларирование доходов (форма 5ДФ или декларация физлица)
- Подтверждение полученных арендных платежей (выписки банка или квитанции)
Какой налог платит арендодатель в 2026 году?
В соответствии со статьями 170.1 и 167.1 Налогового кодекса Украины (НКУ), физическое лицо, которое сдает недвижимость в аренду и не является ФОП, уплачивает: НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 18% от суммы арендной платы и военный сбор (ВС) в размере 5% (повышен с 1,5% в 2025 году). То есть суммарная налоговая нагрузка составляет 23% от дохода от аренды. По данным ГНС Украины, в 2025 году только 15% арендодателей легально декларировали доходы от аренды жилья.
В нашей редакции проверили: при ежемесячной арендной плате 15 000 грн собственник квартиры обязан уплатить ежемесячно 2 700 грн НДФЛ и 750 грн ВС, итого 3 450 грн. При аренде через агентство арендная плата для арендатора не меняется, но агентство, как правило, является налоговым агентом и удерживает эти суммы самостоятельно.
Варианты налогообложения аренды: как платить меньше законно?
Существует два основных подхода к налогообложению доходов от аренды квартиры:
| Способ | Ставка налога | Отчетность | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|---|---|
| Физлицо (общий порядок) | НДФЛ 18% + ВС 5% = 23% | Годовая декларация до 1 мая | Не нужна регистрация ФОП | Наивысшая ставка |
| ФОП на едином налоге 1 группы | Невозможно (не разрешено) | – | – | – |
| ФОП на едином налоге 2 группы | Фиксированный ЕН до 1729 грн/мес + ЕСВ 1422 грн/мес | Квартальная декларация | Фиксированная сумма независимо от дохода | Ограничение клиентов (не юрлица) |
| ФОП на едином налоге 3 группы | ЕН 5% от дохода + ЕСВ | Квартальная декларация | Можно сдавать юрлицам | Добавляется ЕСВ |
| ФОП на общей системе | НДФЛ 18% + ВС 5% от чистой прибыли + ЕСВ | Годовая декларация | Можно учитывать расходы | Сложная отчетность |
Как составить договор аренды квартиры правильно?
Договор найма жилья регулируется главой 59 Гражданского кодекса Украины (ГКУ). Ключевые требования:
- Письменная форма является обязательной при сроке найма более 1 месяца
- Нотариальное удостоверение не является обязательным, но рекомендовано при сроке свыше 1 года
- Договор на срок от 3 лет подлежит государственной регистрации (ст. 794 ГКУ)
- В договоре обязательно указывается: адрес и характеристика квартиры, размер арендной платы и порядок ее пересмотра, срок найма, права и обязанности сторон, условия расторжения
К договору обязательно следует приложить акт приема-передачи квартиры с подробным описанием состояния имущества, мебели и техники (лучше всего – с фотофиксацией). Это защитит вас в случае споров о поврежденном имуществе.
Нужно ли уведомлять коммунальные службы об аренде?
Законодательство не обязывает собственника уведомлять коммунальные службы о сдаче квартиры в аренду. Однако на практике следует урегулировать:
- Переоформление лицевого счета по коммунальным услугам на арендатора или включение коммунальных платежей в арендную плату – с четким прописанием в договоре
- Передачу показаний счетчиков при заселении и выселении – фиксируется в акте
- Ответственность за неоплату коммуналки – рекомендовано включить в договор условие о праве арендодателя расторгнуть договор при долге более 2 месяцев
Какова ответственность за нелегальную аренду?
Если собственник квартиры получает арендную плату и не декларирует доход, ГНС может выявить нарушение несколькими путями: жалоба соседей, проверка банковских счетов, информация от органов миграционного учета. Последствия:
- Доначисление НДФЛ и ВС за весь выявленный период аренды
- Штраф 25% от суммы неуплаченного налога при первом нарушении (ст. 123 НКУ)
- Штраф 50% при повторном нарушении
- Пеня 120% учетной ставки НБУ за каждый день просрочки
- Штраф за неподачу декларации: 340 грн за первое нарушение, 1020 грн за повторное (ст. 120 НКУ)
Аренда квартиры через риелтора или самостоятельно: что выбрать?
При аренде через лицензированного риелтора или агентство недвижимости агент выступает вашим представителем и может быть налоговым агентом (если арендатор – юридическое лицо). При самостоятельной сдаче все обязательства по декларированию лежат на вас как на арендодателе. С практической точки зрения: агентство снимает хлопоты с поиском клиентов и проверкой арендаторов, но берет комиссию (обычно 50-100% месячной арендной платы).
Выгодно ли оформлять ФОП для сдачи одной квартиры?
Этот вопрос волнует многих собственников недвижимости. Ответ зависит от уровня арендной платы и количества объектов.
Если ежемесячная арендная плата составляет 12 000 грн (годовой доход 144 000 грн), расчет выглядит так: как физлицо вы заплатите 23% = 33 120 грн в год. Как ФОП 2 группы вы заплатите фиксированный единый налог (до 1 729 грн/мес × 12 = 20 748 грн) плюс ЕСВ (1 422 грн/мес × 12 = 17 064 грн), итого 37 812 грн. В этом случае физлицо выгоднее.
Если ежемесячная арендная плата составляет 40 000 грн (годовой доход 480 000 грн), расчет меняется: как физлицо вы заплатите 23% = 110 400 грн в год. Как ФОП 2 группы вы заплатите 20 748 + 17 064 = 37 812 грн. Разница в пользу ФОП – более 72 500 грн в год. В этом случае ФОП 2 группы очевидно выгоднее.
Порог рентабельности перехода на ФОП 2 группы находится примерно на уровне ежемесячной арендной платы 18 000-20 000 грн. Ниже этого уровня ФОП не дает преимущества по сравнению с декларированием как физлицо.
Что делать, если арендатор не платит или повредил имущество?
Эти ситуации являются наиболее конфликтными в арендных отношениях. Правовая защита собственника квартиры зависит от качества составленного договора.
При неоплате арендной платы собственник квартиры имеет право: направить арендатору письменное требование об уплате долга, после 2 месяцев просрочки инициировать расторжение договора (ст. 782 ГКУ), обратиться в суд с иском о взыскании долга и выселении. Важно: принудительно выселить арендатора без решения суда невозможно даже при наличии долга.
При повреждении имущества акт приема-передачи с фотофиксацией является ключевым доказательством. Без этого документа доказать, что телевизор или мебель были в квартире и именно арендатор их повредил, практически невозможно. Если ущерб зафиксирован в акте и признан арендатором, можно взыскать возмещение в добровольном или судебном порядке.
При досрочном выселении арендатора собственник обязан предупредить его за 3 месяца (ст. 782 ГКУ), если договором не предусмотрен иной срок. Если досрочное выселение инициировано без законных оснований, арендатор вправе требовать возмещения убытков.
Особенности аренды квартиры, приобретенной в браке
Если квартира является общей совместной собственностью супругов, для заключения договора найма сроком более 1 года необходимо письменное согласие второго супруга (ст. 65 Семейного кодекса). Нотариального удостоверения такого согласия закон не требует, однако на практике нотариусы и банки могут требовать нотариально заверенное согласие как условие для проведения операций с имуществом. Доход от аренды общего имущества супругов является общим и подлежит включению в доход обоих или одного из супругов – в зависимости от договоренности.