Продаж квартири у 2026 році в Україні – це не просто домовленість про ціну з покупцем і похід до нотаріуса. Це юридична процедура з десятком документів, перевіркою реєстрів, сплатою податків і ризиком втратити гроші чи саму квартиру через одну забуту довідку. У цьому гайді розберемо повний пакет документів для продавця, чим відрізняється продаж за готівку від іпотечної угоди, як підготуватися до нотаріуса, скільки коштує оформлення у 2026 році, які податки сплачує продавець і покупець, а також типові помилки, через які угоди зриваються або визнаються недійсними. Матеріал актуальний для всіх регіонів України, з урахуванням воєнного стану та обмежень для чоловіків призовного віку.
Більше про тему – в розділі «Нерухомість та угоди», зокрема як оформити іпотеку «єОселя» 2026 і як виписати когось з квартири 2026.
Які документи входять до базового пакета продавця у 2026 році?
Незалежно від того, кому ви продаєте квартиру – родичу, незнайомцю чи банку через іпотеку – є мінімальний пакет документів, який нотаріус вимагатиме обовязково. Без жодного з них угоду не посвідчать, і ви просто витратите час. Збирати документи краще за 2-3 тижні до угоди, бо деякі довідки готуються до 10 робочих днів, а реєстри періодично лежать.
- Паспорт громадянина України. ID-картка або паспорт-книжечка. Якщо документ змінювали – візьміть і старий, нотаріус може звірити дані з реєстрами. Іноземцям потрібен паспорт із перекладом і нотаріальним засвідченням.
- Реєстраційний номер облікової картки (РНОКПП). Колишній ідентифікаційний код. У ID-картці він вшитий у чип, у паспорті-книжечці потрібна окрема картка. Без коду нотаріус не зможе подати інформацію до фіскальної служби.
- Правовстановлюючий документ на квартиру. Договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, договір дарування, рішення суду, свідоцтво про спадщину. Оригінал обовязковий, копія не приймається.
- Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Замовляється нотаріусом у день угоди, але можна отримати самостійно через diia.gov.ua. Підтверджує, що ви власник і обтяжень немає.
- Технічний паспорт на квартиру. Видається БТІ або сертифікованим інженером. Дійсний безстроково, якщо не було перепланувань. При перебудові доведеться замовити новий, від 1500 грн.
- Експертна оцінка вартості квартири. Виконує сертифікований оцінювач, занесений до реєстру Фонду держмайна. Дійсна 6 місяців. Вартість послуги: 1500-3500 грн залежно від міста.
- Довідка про склад зареєстрованих осіб. Видає ЦНАП або управитель будинку. У ній перелічені всі прописані. Якщо є неповнолітні – знадобиться дозвіл опікунської ради.
- Довідка про відсутність заборгованості з комунальних послуг. Беруться окремо в кожного постачальника: водоканал, газзбут, обленерго, тепломережі, ОСББ. Покупець майже завжди вимагає, навіть якщо закон цього прямо не зобовязує.
Збір до Пенсійного фонду в розмірі 1% від ціни договору, який за усталеною практикою сплачує покупець, передбачений Законом України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування». А витяг з Державного реєстру речових прав, який веде Мін’юст, – обов’язковий елемент перевірки перед угодою: нотаріус формує його в день посвідчення, але власник може замовити документ і самостійно.
Редакція Lexoft перевірила: замовлення витягу з реєстру речових прав через портал Дія займає кілька хвилин, а готовий документ приходить із QR-кодом для перевірки справжності.
Документи залежно від ситуації власника
Базовий пакет – це лише фундамент. Кількість і тип додаткових документів залежить від того, як ви придбали квартиру, чи перебуваєте у шлюбі, чи є неповнолітні власники. Перемикайте варіанти нижче, щоб побачити, що саме потрібно у вашому випадку.
Якщо квартиру придбано під час шлюбу, вона за замовчуванням вважається спільною сумісною власністю подружжя, навіть коли оформлена лише на одного з нас. Для продажу обовязково потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя. Без неї угоду визнають недійсною за позовом ображеного подружжя протягом 3 років.
- Нотаріальна згода другого з подружжя на продаж (від 600 грн у нотаріуса).
- Свідоцтво про шлюб (оригінал).
- Якщо розлучені – свідоцтво про розірвання шлюбу і документ про поділ майна або заяву, що квартира не є спільною.
- Якщо квартира куплена до шлюбу, отримана у спадок чи дарунок – згода не потрібна, але треба підтвердити це документально.
- Якщо чоловік перебуває за кордоном і виїхав з обмеженнями воєнного стану, згоду можна оформити в консульстві України з апостилем.
Квартира, отримана у спадщину, продається на загальних підставах, але є нюанси з податками і строками. Якщо ви володієте нерухомістю менше 3 років – 5% ПДФО з усієї суми, незалежно від кількості продажів у році. Спадкоємці першого і другого ступеня (батьки, діти, бабусі, дідусі, рідні брати/сестри) звільнені від цього обмеження.
- Свідоцтво про право на спадщину (видає нотаріус через 6 місяців після смерті).
- Витяг з Державного реєстру речових прав з відміткою про реєстрацію права на спадкоємця.
- Якщо спадкоємців кілька – згода всіх співвласників на продаж або договір про поділ.
- Якщо квартира успадкована частково (1/2, 1/3) – продається або частка, або вся за згодою всіх.
- Свідоцтво про смерть спадкодавця (копія, нотаріус може запросити).
Найскладніший випадок – коли серед власників або зареєстрованих у квартирі є неповнолітні. Без дозволу служби у справах дітей нотаріус не посвідчить угоду. Дозвіл видається лише за умови, що дитині надано рівноцінне або краще житло. Просто виписати дитину в нікуди заборонено.
- Дозвіл органу опіки та піклування (служба у справах дітей при ЦНАП або міськраді).
- Свідоцтва про народження всіх неповнолітніх власників або зареєстрованих.
- Документи на нове житло, куди реєструватимуть дитину (договір оренди мінімум на рік, договір купівлі іншої квартири, нотаріальна згода родичів).
- Згода обох батьків (навіть розлучених) на продаж і реєстрацію дитини в іншому місці.
- Якщо один з батьків загинув на війні чи безвісти зниклий – довідка з ТЦК або свідоцтво про смерть.
Покрокова інструкція: від рішення продати до отримання грошей
Угода зі квартирою – це послідовність дій, які краще не міняти місцями. Збирати документи паралельно з пошуком покупця нормально, але оцінку і деякі довідки замовляйте лише тоді, коли вже є попередня домовленість. Деякі документи мають короткий термін дії, і ви ризикуєте замовити їх двічі.
Крок 1. Перевірити документи власника
Підняти правовстановлюючий документ, замовити інформаційну довідку з реєстру речових прав на diia.gov.ua (платно, 50 грн), переконатися, що немає арештів, заборон, іпотеки. Якщо є – закрити перед виставленням оголошення.
Крок 2. Виставити квартиру на продаж
Розмістити оголошення на OLX, ЛУН, Dom.Ria. Зробити якісні фото, написати чесний опис. Уникати посередників на старті – ріелтор бере 3-5% від суми, що становить 30-150 тисяч гривень для звичайної квартири.
Крок 3. Узгодити ціну і умови з покупцем
Підписати попередній договір або взяти завдаток (від 5 до 50 тисяч гривень) під розписку. Завдаток – це гарантія: якщо покупець відмовляється, гроші залишаються у вас, якщо ви – повертаєте у подвійному розмірі.
Крок 4. Замовити оцінку та зібрати довідки
Звязатися з сертифікованим оцінювачем (перевірити в реєстрі Фонду держмайна на spfu.gov.ua), отримати звіт. Паралельно – довідки про склад зареєстрованих, відсутність боргів, технічний паспорт. На все відведіть 7-14 днів.
Крок 5. Обрати нотаріуса і узгодити дату
Можна звернутися до державного або приватного нотаріуса. Приватні працюють швидше і гнучкіше за часом. Покупець може запропонувати свого нотаріуса – погоджуйтеся, якщо це сертифікований реєстратор. Записуватися за 5-7 днів до угоди.
Крок 6. Підписати договір і отримати оплату
У день угоди нотаріус перевіряє документи, реєструє перехід права власності в Державному реєстрі. Гроші передаються або готівкою з розпискою, або через банківську комірку, або переказом на ваш рахунок. Безпечніше – комірка чи акредитив.
Крок 7. Сплатити податки і подати декларацію
Якщо є зобовязання з ПДФО і військового збору (1.5%) – сплатити в день угоди через нотаріуса. Декларацію подати до 1 травня наступного року в податкову за місцем реєстрації. Зберегти всі документи мінімум 3 роки.
Податки і збори при продажі квартири у 2026 році
Розмір податків залежить від того, скільки років ви володієте нерухомістю, чи це перший продаж за рік, і чи ви резидент України. Більшість продавців звільнені від ПДФО, але всі сплачують нотаріальні послуги і державне мито. Покупець додатково сплачує 1% збору до Пенсійного фонду.
| Платіж | Хто сплачує | Розмір у 2026 році |
|---|---|---|
| Державне мито | За домовленістю (зазвичай покупець) | 1% від вартості за договором |
| Збір до Пенсійного фонду | Покупець | 1% від вартості (не сплачується при першій купівлі) |
| ПДФО | Продавець | 0% (перший продаж, володіння більше 3 років) або 5% |
| Військовий збір | Продавець (якщо є ПДФО) | 1.5% від суми |
| Послуги нотаріуса | За домовленістю | 3000-8000 грн (приватний) або 1% (державний) |
| Експертна оцінка | Продавець | 1500-3500 грн |
| Витяг з реєстру | Замовляє нотаріус | 200-400 грн |
| Довідка про склад сімї | Продавець | безкоштовно в ЦНАП |
Безподаткова операція: коли продавець не сплачує ПДФО
Підпункт 172.1 Податкового кодексу України звільняє від ПДФО продаж нерухомості за дотримання трьох умов одночасно: це перший продаж у звітному році, тип нерухомості – квартира/будинок/частка, і ви володієте обєктом понад 3 роки. Якщо хоч одна умова порушена – 5% ПДФО плюс 1.5% військового збору з усієї суми за договором (а не з різниці між купівлею і продажем).
- Виняток для спадщини. Якщо квартира успадкована, правило 3 років не діє – продаж першого обєкта за рік завжди звільнений від ПДФО, незалежно від давності володіння.
- Виняток для дарування. Аналогічно до спадщини, якщо подарували родичі першого ступеня – правило 3 років не застосовується.
- Другий продаж у році. Завжди 5% ПДФО і 1.5% військового збору, незалежно від строку володіння.
- Нерезиденти. Сплачують 18% ПДФО плюс 1.5% військовий збір. Звільнення від податку для них не діє в жодному випадку.
- Збитки врахувати не можна. Навіть якщо ви продаєте дешевше, ніж купили, податок рахується від суми за договором, а не від прибутку.
Чек-лист підготовки до нотаріуса
За день до угоди перевірте всі документи за списком нижче. Якщо чогось бракує – нотаріус відмовить у посвідченні, а ви втратите завдаток покупця або заплатите неустойку. Роздрукуйте чек-лист і проставте галочки.
Що взяти на угоду продавцю
- Паспорт і РНОКПП (оригінали)
- Правовстановлюючий документ на квартиру (оригінал)
- Технічний паспорт
- Звіт експертної оцінки (актуальний, не старший 6 місяців)
- Довідка про склад зареєстрованих осіб
- Довідки про відсутність комунальних боргів (всі постачальники)
- Згода подружжя (якщо квартира спільна)
- Свідоцтво про шлюб або розлучення
- Дозвіл служби у справах дітей (якщо є неповнолітні)
- Заздалегідь обраний спосіб отримання грошей (комірка/акредитив/готівка з розпискою)
- Реквізити банківського рахунку для зарахування
- Запасний пакет фотокопій усіх документів
Які особливості продажу квартири під час воєнного стану?
З 2022 року в Україні діє воєнний стан, який вніс корективи у процедуру продажу нерухомості. Реєстри періодично призупиняли через кібератаки і безпекові ризики, тимчасово окуповані території мають окремий режим, а чоловіки призовного віку мають додаткові обмеження. У 2026 році ситуація стабілізувалася, але кілька важливих моментів залишилися.
- Електронні реєстри працюють. Державний реєстр речових прав, реєстр заборон, ЄДРН доступні через diia.gov.ua і кабінети нотаріусів. Збоїв стало менше, але плануйте угоду з запасом часу.
- Тимчасово окуповані території. Квартири в Криму, окупованих частинах Донецької, Луганської, Запорізької, Херсонської областей продати неможливо до повернення територій. Реєстраційні дії заморожені постановою КМУ.
- Чоловіки 18-60 років. Можуть продавати нерухомість, але виїзд за кордон обмежений. Якщо власник за кордоном без законних підстав – можуть бути питання при перевірці.
- Військовослужбовці. Можуть оформити продаж через довірену особу за нотаріальною довіреністю. Довіреність оформляється в командирській частині або у нотаріуса з виїздом.
- Пошкоджене житло. Якщо квартира зруйнована чи частково пошкоджена внаслідок бойових дій – продаж можливий, але треба зазначити стан у договорі. Виплати з єВідновлення переходять новому власнику лише за окремою заявою.
Іпотечна угода: що додатково потрібно продавцю
Якщо покупець бере іпотеку (через Укргазбанк, Ощадбанк, єОселю чи приватний банк), процедура ускладнюється і затягується на 2-4 тижні. Банк проводить власну перевірку, замовляє оцінку у акредитованого оцінювача, страхує нерухомість і життя позичальника. Продавцю доведеться зібрати додаткові документи.
- Згода на оцінку. Дозволити банківському оцінювачу прийти у квартиру, зробити заміри і фотографії. Якщо у вас є свіжий звіт – банк все одно зазвичай вимагає свого оцінювача.
- Розширений витяг з реєстру. Банк перевіряє історію обєкта за останні 5-10 років. Якщо квартира часто перепродавалась – можуть відмовити.
- Довідка про відсутність прописаних дітей. Банк іноді відмовляє в іпотеці, якщо в квартирі прописані неповнолітні, навіть з дозволом опіки.
- Розрахунковий рахунок у банку покупця. Часто кредитор перераховує гроші лише на рахунок у себе. Доведеться відкрити безкоштовний рахунок, отримати кошти і потім переказати куди вам зручно.
- Терміни. Угода займає 3-6 тижнів від рішення банку до підписання. Завдаток беріть не менше 30-50 тисяч, щоб покупець не зник.
Часті помилки продавців і як їх уникнути
Більшість зірваних угод та судових спорів виникають не через шахраїв, а через елементарні помилки самих продавців. Нижче перелічені найпоширеніші, з якими стикаються нотаріуси та юристи lexoft.com.ua щотижня.
- Заниження ціни в договорі. Покупці часто просять написати меншу суму, щоб менше платити пенсійний збір. Це шахрайство і ризик: якщо угоду оскаржать, повернути продавець зобовязаний саме ту суму, що в договорі, а не реально отриману.
- Готівка без розписки. Передача грошей у конверті без письмового підтвердження – найгірший варіант. Покупець може заявити, що не платив, і доведеться доводити в суді.
- Згода подружжя постфактум. Деякі думають, що згоду можна оформити після угоди. Не можна: нотаріус посвідчить договір лише за наявності актуальної згоди до підписання.
- Незакриті борги. Покупець виявляє борг за газ на 12 тисяч через тиждень після угоди і вимагає компенсації. Закривайте все до угоди і додавайте свіжі довідки.
- Невиписані діти. Знятися з реєстрації краще до угоди, навіть якщо договір дає 30 днів на це. Інакше доведеться їздити до колишньої квартири через бюрократію.
- Підписання без перевірки покупця. Перевірте паспорт покупця в реєстрі недійсних документів МВС (mvs.gov.ua), пробийте за прізвищем у реєстрі боржників (reyestr.court.gov.ua). 10 хвилин економії на десятки тисяч проблем.
- Усна домовленість про меблі і техніку. Що залишається в квартирі – кухня, бойлер, кондиціонер, шафи – має бути прописано в договорі або акті прийому-передачі. Інакше суперечок не уникнути.
Куди звертатися і як перевірити документи онлайн
Більшість документів і реєстрових перевірок у 2026 році доступні онлайн через державні портали. Це економить кілька днів і дозволяє підготуватися заздалегідь. Нижче перелічені офіційні ресурси, якими користуються нотаріуси, юристи і самі продавці.
- diia.gov.ua. Витяги з ДРРП, інформаційні довідки про обтяження, реєстрація в реєстрі боржників, цифровий паспорт. Більшість послуг безкоштовна або 50-100 грн.
- minjust.gov.ua. Єдиний реєстр боржників, реєстр заборон відчуження, перевірка нотаріальних довіреностей. Корисно перевірити покупця і власну довіреність.
- spfu.gov.ua. Реєстр сертифікованих оцінювачів. Переконатися, що ваш оцінювач має дійсний сертифікат – звіт без цього недійсний.
- npu.gov.ua. Перевірка викрадених документів. Зайдіть на сайт МВС і пробийте серію і номер паспорта покупця.
- tax.gov.ua. Електронний кабінет платника. Подача декларації, перевірка зобовязань з ПДФО, отримання довідок про сплачені податки.
- pfu.gov.ua. Перевірка сплати пенсійного збору покупцем після угоди.
- court.gov.ua. Єдиний реєстр судових рішень. Перевірте, чи немає судових спорів щодо квартири або проти продавця/покупця.
Як безпечно отримати гроші за квартиру
Передача коштів – найризикованіший момент угоди. Шахрайство з фальшивими купюрами, відкликанням переказу, неоплаченою банківською коміркою чи акредитивом коштувало українцям мільйони гривень за останні роки. Розберемо три основні способи отримання грошей у 2026 році і їхні плюси та мінуси.
- Готівка з розпискою. Найпростіший, але найризикованіший варіант. Гроші перераховуються у присутності нотаріуса, який засвідчує факт передачі. Обовязково перевірте кожну купюру через детектор валют (нотаріус має такий пристрій або винесіть до банку). Розписка має містити суму прописом, дату, обєкт продажу, паспортні дані сторін.
- Банківська комірка. Покупець орендує комірку в банку (1000-2500 грн), кладе туди гроші у вашій присутності. Доступ ви отримуєте після пред’явлення зареєстрованого договору купівлі-продажу. Якщо угода зривається – гроші повертаються покупцю. Найбільш популярний спосіб у Києві та інших великих містах.
- Безвідкличний акредитив. Покупець відкриває акредитив на ваше імя, банк перераховує гроші після виконання умов (зазвичай надання витягу про реєстрацію власника). Вартість: 0.2-0.5% від суми, але мінімум 2000-3000 грн. Зручно для іпотечних угод, бо банк-кредитор працює з акредитивами щодня.
- Переказ на рахунок. Підходить лише за умови, що ви довіряєте покупцю на 100%, або після фактичного зарахування грошей. SWIFT-переказ можна відкликати протягом доби, тому підписувати угоду до фактичного зарахування на рахунок – ризик.
- Готівка через касу банку. Покупець вносить готівку на ваш рахунок при вас, ви отримуєте виписку про зарахування. Безпечно, але банки беруть комісію 0.5-1% за внесення готівки понад 100 тисяч гривень.