Продажа квартиры в 2026 году в Украине – это не просто договорённость о цене с покупателем и поход к нотариусу. Это юридическая процедура с десятком документов, проверкой реестров, уплатой налогов и риском потерять деньги или саму квартиру из-за одной забытой справки. В этом гайде разберём полный пакет документов для продавца, чем отличается продажа за наличные от ипотечной сделки, как подготовиться к нотариусу, сколько стоит оформление в 2026 году, какие налоги платит продавец и покупатель, а также типичные ошибки, из-за которых сделки срываются или признаются недействительными. Материал актуален для всех регионов Украины, с учётом военного положения и ограничений для мужчин призывного возраста.

5%НДФЛ при продаже второй квартиры за год
1%сбор в Пенсионный фонд для покупателя
3000+ грнуслуги нотариуса за удостоверение

Базовый пакет документов продавца в 2026 году

Независимо от того, кому вы продаёте квартиру – родственнику, незнакомцу или банку через ипотеку – есть минимальный пакет документов, который нотариус потребует обязательно. Без любого из них сделку не удостоверят, и вы просто потратите время. Собирать документы лучше за 2-3 недели до сделки, потому что некоторые справки готовятся до 10 рабочих дней, а реестры периодически не работают.

  • Паспорт гражданина Украины. ID-карта или паспорт-книжечка. Если документ меняли – возьмите и старый, нотариус может сверить данные с реестрами. Иностранцам нужен паспорт с переводом и нотариальным заверением.
  • Регистрационный номер учётной карточки (РНУКПП). Бывший идентификационный код. В ID-карте он вшит в чип, в паспорте-книжечке нужна отдельная карточка. Без кода нотариус не сможет подать информацию в фискальную службу.
  • Правоустанавливающий документ на квартиру. Договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор дарения, решение суда, свидетельство о наследстве. Оригинал обязателен, копия не принимается.
  • Выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Заказывается нотариусом в день сделки, но можно получить самостоятельно через diia.gov.ua. Подтверждает, что вы собственник и обременений нет.
  • Технический паспорт на квартиру. Выдаётся БТИ или сертифицированным инженером. Действителен бессрочно, если не было перепланировок. При перестройке придётся заказать новый, от 1500 грн.
  • Экспертная оценка стоимости квартиры. Выполняет сертифицированный оценщик, внесённый в реестр Фонда госимущества. Действительна 6 месяцев. Стоимость услуги: 1500-3500 грн в зависимости от города.
  • Справка о составе зарегистрированных лиц. Выдаёт ЦПАУ или управитель дома. В ней перечислены все прописанные. Если есть несовершеннолетние – понадобится разрешение органа опеки.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Берутся отдельно у каждого поставщика: водоканал, газсбыт, облэнерго, теплосети, ОСМД. Покупатель почти всегда требует, даже если закон этого прямо не обязывает.

Документы в зависимости от ситуации собственника

Базовый пакет – это лишь фундамент. Количество и тип дополнительных документов зависят от того, как вы приобрели квартиру, состоите ли в браке, есть ли несовершеннолетние собственники. Переключайте варианты ниже, чтобы увидеть, что именно нужно в вашем случае.



Если квартира приобретена во время брака, она по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, даже когда оформлена только на одного из них. Для продажи обязательно нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без него сделку признают недействительной по иску обиженного супруга в течение 3 лет.

  • Нотариальное согласие второго супруга на продажу (от 600 грн у нотариуса).
  • Свидетельство о браке (оригинал).
  • Если разведены – свидетельство о расторжении брака и документ о разделе имущества или заявление, что квартира не является общей.
  • Если квартира куплена до брака, получена в наследство или дар – согласие не нужно, но это надо подтвердить документально.
  • Если муж находится за границей и выехал с ограничениями военного положения, согласие можно оформить в консульстве Украины с апостилем.

Квартира, полученная в наследство, продаётся на общих основаниях, но есть нюансы с налогами и сроками. Если вы владеете недвижимостью меньше 3 лет – 5% НДФЛ со всей суммы, независимо от количества продаж в году. Наследники первой и второй степени (родители, дети, бабушки, дедушки, родные братья и сёстры) освобождены от этого ограничения.

  • Свидетельство о праве на наследство (выдаёт нотариус через 6 месяцев после смерти).
  • Выписка из Государственного реестра вещных прав с отметкой о регистрации права на наследника.
  • Если наследников несколько – согласие всех совладельцев на продажу или договор о разделе.
  • Если квартира унаследована частично (1/2, 1/3) – продаётся либо доля, либо вся по согласию всех.
  • Свидетельство о смерти наследодателя (копия, нотариус может запросить).

Самый сложный случай – когда среди собственников или зарегистрированных в квартире есть несовершеннолетние. Без разрешения службы по делам детей нотариус не удостоверит сделку. Разрешение выдаётся только при условии, что ребёнку предоставлено равноценное или лучшее жильё. Просто выписать ребёнка в никуда запрещено.

  • Разрешение органа опеки и попечительства (служба по делам детей при ЦПАУ или горсовете).
  • Свидетельства о рождении всех несовершеннолетних собственников или зарегистрированных.
  • Документы на новое жильё, куда будут регистрировать ребёнка (договор аренды минимум на год, договор покупки другой квартиры, нотариальное согласие родственников).
  • Согласие обоих родителей (даже разведённых) на продажу и регистрацию ребёнка в другом месте.
  • Если один из родителей погиб на войне или пропал без вести – справка из ТЦК или свидетельство о смерти.

Пошаговая инструкция: от решения продать до получения денег

Сделка с квартирой – это последовательность действий, которые лучше не менять местами. Собирать документы параллельно с поиском покупателя нормально, но оценку и некоторые справки заказывайте только тогда, когда уже есть предварительная договорённость. Некоторые документы имеют короткий срок действия, и вы рискуете заказать их дважды.

Шаг 1. Проверить документы собственника

Поднять правоустанавливающий документ, заказать информационную справку из реестра вещных прав на diia.gov.ua (платно, 50 грн), убедиться, что нет арестов, запретов, ипотеки. Если есть – закрыть перед публикацией объявления.

Шаг 2. Выставить квартиру на продажу

Разместить объявление на OLX, ЛУН, Dom.Ria. Сделать качественные фото, написать честное описание. Избегать посредников на старте – риелтор берёт 3-5% от суммы, что составляет 30-150 тысяч гривен для обычной квартиры.

Шаг 3. Согласовать цену и условия с покупателем

Подписать предварительный договор или взять задаток (от 5 до 50 тысяч гривен) под расписку. Задаток – это гарантия: если покупатель отказывается, деньги остаются у вас, если вы – возвращаете в двойном размере.

Шаг 4. Заказать оценку и собрать справки

Связаться с сертифицированным оценщиком (проверить в реестре Фонда госимущества на spfu.gov.ua), получить отчёт. Параллельно – справки о составе зарегистрированных, отсутствии долгов, технический паспорт. На всё отведите 7-14 дней.

Шаг 5. Выбрать нотариуса и согласовать дату

Можно обратиться к государственному или частному нотариусу. Частные работают быстрее и гибче по времени. Покупатель может предложить своего нотариуса – соглашайтесь, если это сертифицированный регистратор. Записываться за 5-7 дней до сделки.

Шаг 6. Подписать договор и получить оплату

В день сделки нотариус проверяет документы, регистрирует переход права собственности в Государственном реестре. Деньги передаются либо наличными с распиской, либо через банковскую ячейку, либо переводом на ваш счёт. Безопаснее – ячейка или аккредитив.

Шаг 7. Уплатить налоги и подать декларацию

Если есть обязательства по НДФЛ и военному сбору (1.5%) – уплатить в день сделки через нотариуса. Декларацию подать до 1 мая следующего года в налоговую по месту регистрации. Сохранить все документы минимум 3 года.

Налоги и сборы при продаже квартиры в 2026 году

Размер налогов зависит от того, сколько лет вы владеете недвижимостью, первая ли это продажа за год и резидент ли вы Украины. Большинство продавцов освобождены от НДФЛ, но все платят нотариальные услуги и государственную пошлину. Покупатель дополнительно платит 1% сбора в Пенсионный фонд.

Платёж Кто платит Размер в 2026 году
Государственная пошлина По договорённости (обычно покупатель) 1% от стоимости по договору
Сбор в Пенсионный фонд Покупатель 1% от стоимости (не платится при первой покупке)
НДФЛ Продавец 0% (первая продажа, владение более 3 лет) или 5%
Военный сбор Продавец (если есть НДФЛ) 1.5% от суммы
Услуги нотариуса По договорённости 3000-8000 грн (частный) или 1% (государственный)
Экспертная оценка Продавец 1500-3500 грн
Выписка из реестра Заказывает нотариус 200-400 грн
Справка о составе семьи Продавец бесплатно в ЦПАУ

Безналоговая операция: когда продавец не платит НДФЛ

Подпункт 172.1 Налогового кодекса Украины освобождает от НДФЛ продажу недвижимости при соблюдении трёх условий одновременно: это первая продажа в отчётном году, тип недвижимости – квартира/дом/доля, и вы владеете объектом более 3 лет. Если хотя бы одно условие нарушено – 5% НДФЛ плюс 1.5% военного сбора со всей суммы по договору (а не с разницы между покупкой и продажей).

  • Исключение для наследства. Если квартира унаследована, правило 3 лет не действует – продажа первого объекта за год всегда освобождена от НДФЛ, независимо от давности владения.
  • Исключение для дарения. Аналогично наследству, если подарили родственники первой степени – правило 3 лет не применяется.
  • Вторая продажа в году. Всегда 5% НДФЛ и 1.5% военного сбора, независимо от срока владения.
  • Нерезиденты. Платят 18% НДФЛ плюс 1.5% военный сбор. Освобождение от налога для них не действует ни в одном случае.
  • Убытки учесть нельзя. Даже если вы продаёте дешевле, чем купили, налог считается от суммы по договору, а не от прибыли.

Чек-лист подготовки к нотариусу

За день до сделки проверьте все документы по списку ниже. Если чего-то не хватает – нотариус откажет в удостоверении, а вы потеряете задаток покупателя или заплатите неустойку. Распечатайте чек-лист и проставьте галочки.

Что взять на сделку продавцу

  • Паспорт и РНУКПП (оригиналы)
  • Правоустанавливающий документ на квартиру (оригинал)
  • Технический паспорт
  • Отчёт экспертной оценки (актуальный, не старше 6 месяцев)
  • Справка о составе зарегистрированных лиц
  • Справки об отсутствии коммунальных долгов (все поставщики)
  • Согласие супруга (если квартира общая)
  • Свидетельство о браке или разводе
  • Разрешение службы по делам детей (если есть несовершеннолетние)
  • Заранее выбранный способ получения денег (ячейка/аккредитив/наличные с распиской)
  • Реквизиты банковского счёта для зачисления
  • Запасной пакет фотокопий всех документов

Особенности продажи во время военного положения

С 2022 года в Украине действует военное положение, которое внесло коррективы в процедуру продажи недвижимости. Реестры периодически приостанавливали из-за кибератак и рисков безопасности, временно оккупированные территории имеют отдельный режим, а мужчины призывного возраста имеют дополнительные ограничения. В 2026 году ситуация стабилизировалась, но несколько важных моментов остались.

  • Электронные реестры работают. Государственный реестр вещных прав, реестр запретов, ЕГРН доступны через diia.gov.ua и кабинеты нотариусов. Сбоев стало меньше, но планируйте сделку с запасом времени.
  • Временно оккупированные территории. Квартиры в Крыму, оккупированных частях Донецкой, Луганской, Запорожской, Херсонской областей продать невозможно до возвращения территорий. Регистрационные действия заморожены постановлением КМУ.
  • Мужчины 18-60 лет. Могут продавать недвижимость, но выезд за границу ограничен. Если собственник за границей без законных оснований – могут быть вопросы при проверке.
  • Военнослужащие. Могут оформить продажу через доверенное лицо по нотариальной доверенности. Доверенность оформляется в воинской части командиром или у нотариуса с выездом.
  • Повреждённое жильё. Если квартира разрушена или частично повреждена в результате боевых действий – продажа возможна, но надо указать состояние в договоре. Выплаты по еВідновлення переходят новому собственнику только по отдельному заявлению.

Ипотечная сделка: что дополнительно нужно продавцу

Если покупатель берёт ипотеку (через Укргазбанк, Ощадбанк, єОселю или частный банк), процедура усложняется и затягивается на 2-4 недели. Банк проводит собственную проверку, заказывает оценку у аккредитованного оценщика, страхует недвижимость и жизнь заёмщика. Продавцу придётся собрать дополнительные документы.

  • Согласие на оценку. Разрешить банковскому оценщику прийти в квартиру, сделать замеры и фотографии. Если у вас есть свежий отчёт – банк всё равно обычно требует своего оценщика.
  • Расширенная выписка из реестра. Банк проверяет историю объекта за последние 5-10 лет. Если квартира часто перепродавалась – могут отказать.
  • Справка об отсутствии прописанных детей. Банк иногда отказывает в ипотеке, если в квартире прописаны несовершеннолетние, даже с разрешением опеки.
  • Расчётный счёт в банке покупателя. Часто кредитор перечисляет деньги только на счёт у себя. Придётся открыть бесплатный счёт, получить средства и потом перевести куда вам удобно.
  • Сроки. Сделка занимает 3-6 недель от решения банка до подписания. Задаток берите не меньше 30-50 тысяч, чтобы покупатель не исчез.

Частые ошибки продавцов и как их избежать

Большинство сорванных сделок и судебных споров возникают не из-за мошенников, а из-за элементарных ошибок самих продавцов. Ниже перечислены самые распространённые, с которыми нотариусы и юристы lexoft.com.ua сталкиваются еженедельно.

  • Занижение цены в договоре. Покупатели часто просят написать меньшую сумму, чтобы меньше платить пенсионный сбор. Это мошенничество и риск: если сделку оспорят, вернуть продавец обязан именно ту сумму, что в договоре, а не реально полученную.
  • Наличные без расписки. Передача денег в конверте без письменного подтверждения – худший вариант. Покупатель может заявить, что не платил, и придётся доказывать в суде.
  • Согласие супруга постфактум. Некоторые думают, что согласие можно оформить после сделки. Нельзя: нотариус удостоверит договор только при наличии актуального согласия до подписания.
  • Незакрытые долги. Покупатель обнаруживает долг за газ на 12 тысяч через неделю после сделки и требует компенсации. Закрывайте всё до сделки и добавляйте свежие справки.
  • Невыписанные дети. Сняться с регистрации лучше до сделки, даже если договор даёт 30 дней на это. Иначе придётся ездить к бывшей квартире из-за бюрократии.
  • Подписание без проверки покупателя. Проверьте паспорт покупателя в реестре недействительных документов МВД (mvs.gov.ua), пробейте по фамилии в реестре должников (reyestr.court.gov.ua). 10 минут экономии на десятки тысяч проблем.
  • Устная договорённость о мебели и технике. Что остаётся в квартире – кухня, бойлер, кондиционер, шкафы – должно быть прописано в договоре или акте приёма-передачи. Иначе споров не избежать.

Куда обращаться и как проверить документы онлайн

Большинство документов и реестровых проверок в 2026 году доступны онлайн через государственные порталы. Это экономит несколько дней и позволяет подготовиться заранее. Ниже перечислены официальные ресурсы, которыми пользуются нотариусы, юристы и сами продавцы.

  • diia.gov.ua. Выписки из ГРВП, информационные справки об обременениях, регистрация в реестре должников, цифровой паспорт. Большинство услуг бесплатны или 50-100 грн.
  • minjust.gov.ua. Единый реестр должников, реестр запретов отчуждения, проверка нотариальных доверенностей. Полезно проверить покупателя и собственную доверенность.
  • spfu.gov.ua. Реестр сертифицированных оценщиков. Убедиться, что ваш оценщик имеет действующий сертификат – отчёт без этого недействителен.
  • npu.gov.ua. Проверка похищенных документов. Зайдите на сайт МВД и пробейте серию и номер паспорта покупателя.
  • tax.gov.ua. Электронный кабинет плательщика. Подача декларации, проверка обязательств по НДФЛ, получение справок об уплаченных налогах.
  • pfu.gov.ua. Проверка уплаты пенсионного сбора покупателем после сделки.
  • court.gov.ua. Единый реестр судебных решений. Проверьте, нет ли судебных споров по квартире или против продавца/покупателя.

Как безопасно получить деньги за квартиру

Передача средств – самый рискованный момент сделки. Мошенничество с фальшивыми купюрами, отзывом перевода, неоплаченной банковской ячейкой или аккредитивом стоило украинцам миллионы гривен за последние годы. Разберём три основных способа получения денег в 2026 году и их плюсы и минусы.

  • Наличные с распиской. Самый простой, но самый рискованный вариант. Деньги передаются в присутствии нотариуса, который удостоверяет факт передачи. Обязательно проверьте каждую купюру через детектор валют (у нотариуса есть такое устройство или вынесите в банк). Расписка должна содержать сумму прописью, дату, объект продажи, паспортные данные сторон.
  • Банковская ячейка. Покупатель арендует ячейку в банке (1000-2500 грн), кладёт туда деньги в вашем присутствии. Доступ вы получаете после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. Если сделка срывается – деньги возвращаются покупателю. Самый популярный способ в Киеве и других крупных городах.
  • Безотзывный аккредитив. Покупатель открывает аккредитив на ваше имя, банк перечисляет деньги после выполнения условий (обычно предоставление выписки о регистрации собственника). Стоимость: 0.2-0.5% от суммы, но минимум 2000-3000 грн. Удобно для ипотечных сделок, потому что банк-кредитор работает с аккредитивами ежедневно.
  • Перевод на счёт. Подходит только при условии, что вы доверяете покупателю на 100%, или после фактического зачисления денег. SWIFT-перевод можно отозвать в течение суток, поэтому подписывать сделку до фактического зачисления на счёт – риск.
  • Наличные через кассу банка. Покупатель вносит наличные на ваш счёт при вас, вы получаете выписку о зачислении. Безопасно, но банки берут комиссию 0.5-1% за внесение наличных свыше 100 тысяч гривен.
Можно ли продать квартиру без оценки?
Нет. Экспертная оценка обязательна для любой сделки с недвижимостью. На её основании начисляются налоги и сборы. Исключений нет даже для дарения близким родственникам.
Сколько стоит нотариальное удостоверение сделки?
У государственного нотариуса – 1% от суммы договора (минимум 1 необлагаемый минимум). У частного нотариуса – от 3000 до 8000 грн в зависимости от города и сложности сделки. В Киеве в среднем 5000-6000 грн.
Нужно ли сняться с регистрации перед продажей?
Закон не обязывает продавца выписаться до сделки. В договоре указывается срок (обычно 30 дней), в течение которого продавец и члены его семьи должны снять регистрацию. На практике лучше сделать это заранее, чтобы избежать конфликтов.
Могу ли я продать квартиру, находясь за границей?
Да. Нужно оформить нотариальную доверенность на доверенное лицо в Украине в консульстве с апостилем. По доверенности уполномоченный представитель собирает документы, подписывает договор и получает деньги на ваш счёт. Расходы на консульское удостоверение – 100-150 евро.
Что делать, если документы на квартиру старые (90-е, 2000-е)?
Если ваши документы зарегистрированы в БТИ старого образца, перед продажей рекомендуем подать данные в Государственный реестр вещных прав. Это бесплатно при первой сделке или через нотариуса, который сделает это автоматически перед удостоверением.
Можно ли не платить налоги, если продавать близкому родственнику?
Между родственниками первой и второй степени выгоднее оформить дарение – оно полностью освобождено от НДФЛ для обеих сторон. Купля-продажа между родственниками облагается налогом на общих основаниях: 0% или 5% в зависимости от срока владения и количества продаж в году.
Как обезопаситься от мошенничества покупателя?
Используйте банковскую ячейку или аккредитив. Деньги закладываются до подписания договора и выдаются продавцу только после регистрации перехода права собственности. Услуга банка – 1000-2500 грн, но это гарантия, что вы либо получите деньги, либо останетесь с квартирой.
МК
Марія Коваленко
Редактор по госуслугам · 10 лет практики

Проверяет каждый материал по официальным источникам - gov.ua, Дія, ГНС, ПФУ - и обновляет статьи, когда меняются нормы. Материалы носят информационный характер и не заменяют индивидуальной юридической консультации. О редакции →