Купівля квартири у 2026 році в Україні – це не лише фінансове рішення, а й складна юридична процедура з десятками документів, перевірок та платежів. Помилка на етапі підготовки договору може коштувати покупцеві всієї суми, а продавцю – повернення податків через суд. У цьому матеріалі розібрано покроково, як правильно оформити купівлю-продаж квартири: від перевірки об’єкта в Державному реєстрі речових прав до нотаріального посвідчення та реєстрації нового власника. Розглянуто три варіанти оформлення (нотаріус, забудовник, Дія), реальні тарифи 2026 року, обов’язкові податки і збори, а також типові помилки, через які угоди визнають недійсними. Стаття буде корисною покупцям, продавцям, ріелторам і всім, хто планує операції з житлом найближчим часом.

У розділі «Нерухомість та угоди» читайте також як оформити іпотеку «єОселя» 2026 та як виписати когось з квартири 2026.

5%податок ПДФО для продавця при другій угоді за рік
1%збір до Пенсійного фонду від покупця
3 рокимінімальне володіння для звільнення від ПДФО

Що таке купівля-продаж квартири з юридичної точки зору?

Згідно зі статтею 655 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продаж – це двостороння угода, за якою продавець передає у власність покупця товар (у нашому випадку – нерухоме майно), а покупець зобов’язується прийняти його і сплатити обумовлену суму. Для квартир діє жорстка вимога частини 1 статті 657 ЦКУ: договір обов’язково укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Без печатки нотаріуса жодна угода не має юридичної сили, навіть якщо сторони обмінялися грошима і ключами.

  • Письмова форма. Усний договір про продаж квартири нікчемний від моменту укладення, повернути гроші можна лише через суд як безпідставне збагачення.
  • Нотаріальне посвідчення. Здійснює державний або приватний нотаріус за місцем розташування об’єкта чи місцем реєстрації однієї зі сторін.
  • Державна реєстрація. Перехід права власності фіксується в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) безпосередньо нотаріусом у день угоди.
  • Момент виникнення права. Покупець стає власником не з підписання договору, а з моменту державної реєстрації, тобто внесення запису до ДРРП.
  • Згода другого з подружжя. Якщо квартира придбана в шлюбі, потрібна нотаріально посвідчена згода чоловіка чи дружини, навіть коли титульним власником є лише одна особа.

Згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню – без нього угода нікчемна, а право власності у покупця виникає лише з моменту державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав.

Ми перевірили: витяг з Державного реєстру речових прав про обтяження квартири можна замовити онлайн через портал Дія ще до зустрічі з продавцем.

Три способи оформити угоду у 2026 році

Український ринок нерухомості пропонує три основні маршрути оформлення купівлі-продаж: класичний через приватного нотаріуса, через забудовника при купівлі новобудови та частково цифровий через портал Дія. Кожен має свої тарифи, терміни і нюанси перевірки документів.



Найпоширеніший варіант для вторинного ринку. Сторони обирають нотаріуса самостійно, готують пакет документів і приходять на призначений день. Нотаріус перевіряє об’єкт у ДРРП, реєстрі обтяжень, реєстрі іпотек і реєстрі заборон відчуження. Вартість послуг приватного нотаріуса у 2026 році стартує від 6 000 грн у регіонах і досягає 15 000-20 000 грн у Києві за стандартну угоду.

  • Перевірка об’єкта займає 1-2 робочих дні.
  • Сама угода триває 1,5-2 години у нотаріальній конторі.
  • Реєстрація права власності – того ж дня в електронному вигляді.
  • Підходить для вторинного житла, спадщини, дарування з оплатою.

Для новобудов забудовник часто має штатного або акредитованого нотаріуса. Покупець підписує спершу попередній договір (інвестиційний, переуступка майнових прав, договір з ФФБ), а після введення будинку в експлуатацію – основний договір купівлі-продаж. Перевага: уся документація вже зібрана забудовником. Недолік: тариф нотаріуса фіксований і часто завищений.

  • Вартість послуг нотаріуса – від 10 000 до 25 000 грн.
  • Перевірка ризиків лежить на покупцеві, бо нотаріус “свій”.
  • Обов’язково перевіряйте дозвіл на введення в експлуатацію в реєстрі ДІАМ.
  • Реєстрація права власності – до 5 робочих днів.

З 2024 року на порталі diia.gov.ua доступне попереднє замовлення витягу з ДРРП, перевірка боржника в Єдиному реєстрі виконавчих проваджень, отримання довідки про склад сім’ї та інших супутніх документів. Сама угода поки що укладається офлайн у нотаріуса, але підготовчий етап можна зробити повністю онлайн і скоротити час на збір довідок з 5-7 днів до доби.

  • Витяг з ДРРП через Дію – 70 грн, готовий за 1 хвилину.
  • Довідка про відсутність боргів за комуналку – онлайн через постачальників.
  • Цифровий паспорт у Дії приймають усі нотаріуси з 2023 року.
  • Підписання договору – офлайн у нотаріуса.

Покрокова інструкція: від показу до ключів

Стандартна угода від першої зустрічі сторін до отримання покупцем ключів займає 2-4 тижні. Якщо потрібно знімати з реєстрації мешканців, отримувати дозвіл органу опіки чи погашати іпотеку, термін збільшується до 1,5-2 місяців. Нижче – послідовність, перевірена тисячами угод.

Крок 1. Перевірка об’єкта і власника

Замовляєте витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (70 грн через Дію або у нотаріуса). Перевіряєте власника в Єдиному реєстрі боржників, наявність судових справ за номером РНОКПП, відсутність арештів і заборон відчуження.

Крок 2. Аванс або завдаток

Підписуєте попередній договір з нотаріальним посвідченням або без нього. Аванс повертається при зриві угоди, завдаток – ні (стаття 570 ЦКУ). Сума зазвичай 5-10% від вартості квартири. Передачу грошей оформлюйте розпискою або через депозит нотаріуса.

Крок 3. Збір документів продавцем

Продавець готує правовстановлюючі документи, технічний паспорт БТІ (не старше 1 року для деяких регіонів), довідку про склад сім’ї, довідку про відсутність боргів за комуналку, нотаріальну згоду другого з подружжя, у разі неповнолітніх власників – дозвіл служби у справах дітей.

Крок 4. Експертна оцінка квартири

Звертаєтесь до сертифікованого оцінювача з Єдиної бази звітів про оцінку при Фонді держмайна. Вартість послуги – 1 500-3 500 грн. Звіт реєструється в базі і дійсний 6 місяців. Сума оцінки впливає на розмір ПДФО, військового збору і пенсійного збору.

Крок 5. Сплата податків і зборів

Покупець сплачує 1% збору до Пенсійного фонду через касу банку або онлайн. Продавець сплачує ПДФО (0%, 5% або 18% залежно від обставин) і військовий збір 1,5%. Реквізити для оплати дає нотаріус. Квитанції потрібні в день угоди.

Крок 6. Нотаріальне посвідчення

Обидві сторони з паспортами і РНОКПП приходять до нотаріуса. Нотаріус ще раз перевіряє реєстри, зачитує договір, сторони підписують у трьох примірниках (по одному кожній стороні + один залишається у нотаріуса). Передача коштів – готівка, переказ, банківський чек або акредитив.

Крок 7. Реєстрація права власності і передача ключів

Нотаріус того ж дня вносить запис у ДРРП, покупець стає власником. Підписуєте акт приймання-передачі квартири, продавець передає ключі, технічну документацію, документи на лічильники. Покупець переоформлює особові рахунки на комунальні послуги протягом 30 днів.

Документи і тарифи: повний перелік

Сумарні витрати на оформлення угоди вартістю 2 000 000 грн у Києві станом на 2026 рік становлять приблизно 50 000-80 000 грн залежно від того, хто і скільки сторін платить. Нижче зведена таблиця основних статей.

Стаття витрат Хто платить Розмір (грн або %)
Послуги приватного нотаріуса За домовленістю (зазвичай покупець) 6 000 – 20 000 грн
Збір до Пенсійного фонду (1%) Покупець 1% від оціночної вартості
Податок ПДФО з продажу Продавець 0% / 5% / 18%
Військовий збір Продавець 1,5% (якщо є ПДФО)
Експертна оцінка Продавець 1 500 – 3 500 грн
Витяг з ДРРП Покупець 70 грн
Технічний паспорт БТІ Продавець 800 – 2 500 грн
Реєстрація права власності Покупець (через нотаріуса) 230 грн (адмінзбір)
Згода другого з подружжя Продавець 500 – 1 000 грн
Послуги ріелтора (за бажанням) Зазвичай покупець 3-5% від суми угоди

Які податки платить продавець: коли 0%, коли 5%, а коли 18%?

Багато продавців приходять до нотаріуса і дізнаються, що мають сплатити 18% ПДФО плюс 1,5% військового збору. Це шок, бо з суми 2 млн грн це 390 000 грн. Щоб такого не сталося, розберіться зі ставками заздалегідь. Правила прописані в статті 172 Податкового кодексу України.

  • 0% ПДФО. Якщо це перший продаж нерухомості в календарному році і об’єкт перебуває у власності більше 3 років (або отриманий у спадщину – термін володіння не має значення).
  • 5% ПДФО. Якщо це другий і наступні продажі за рік, або об’єкт у власності менше 3 років. Плюс 1,5% військового збору.
  • 18% ПДФО. Для нерезидентів України (іноземців без посвідки на постійне проживання). Плюс 1,5% військового збору. Разом 19,5%.
  • Зменшення бази оподаткування. Якщо у вас є підтверджені витрати на придбання і поліпшення квартири, оподатковується тільки різниця (стаття 172.2 ПКУ).
  • Військовий збір. Сплачується завжди, коли є ПДФО, незалежно від ставки 5% чи 18%.

Чек-лист покупця перед підписанням

Найбільші ризики покупця – це приховані співвласники (неповнолітні діти, колишній чоловік/дружина), арешти, які наклали між замовленням витягу і днем угоди, борги за комуналку, які перейдуть на нового власника, а також самовільні перепланування, через які можуть оштрафувати. Пройдіть цей чек-лист за день до угоди.

Що перевірити покупцю до підпису договору

  • Свіжий витяг з ДРРП (не старше 1 дня) – збігається власник, немає арештів
  • Технічний паспорт БТІ – відповідає реальному плануванню квартири
  • Довідка про склад сім’ї (форма 3) – усі мешканці виписані
  • Перевірка продавця в Єдиному реєстрі боржників (open.minjust.gov.ua)
  • Перевірка судових справ за РНОКПП в реєстрі судових рішень
  • Нотаріальна згода другого з подружжя, якщо квартира куплена в шлюбі
  • Дозвіл органу опіки, якщо серед власників є неповнолітні
  • Довідка про відсутність боргів за газ, воду, електрику, ОСББ
  • Договір банківського акредитива або депозит нотаріуса для розрахунку
  • Квитанція про сплату 1% збору до Пенсійного фонду
  • Фотофіксація квартири в день огляду (стан меблів, техніки, ремонту)
  • Акт приймання-передачі квартири з показаннями лічильників

Розрахунки: готівка, переказ, акредитив, депозит нотаріуса

Великі суми готівкою – найвразливіший момент угоди. Існує чотири способи розрахунку, і кожен має свою специфіку. Закон обмежує готівкові розрахунки між фізособами сумою 50 000 грн на день (постанова НБУ № 148), решта – тільки безготівка.

  • Готівка до 50 000 грн. Передається в кабінеті нотаріуса під розписку. Більша сума – порушення законодавства, нотаріус відмовить у посвідченні.
  • Банківський переказ. Найпростіше: покупець переказує суму на рахунок продавця в день угоди, нотаріус бачить виписку. Комісія банку – 0-0,5%.
  • Акредитив. Покупець вносить гроші на спецрахунок банку, який розблоковує їх продавцю після пред’явлення зареєстрованого договору. Безпечно для обох сторін. Комісія – 1 500-5 000 грн.
  • Депозит нотаріуса. Покупець перераховує суму на депозитний рахунок нотаріуса, який після реєстрації переказує продавцю. Комісія – 0,5-1% від суми.
  • Іпотечні гроші. Якщо квартира купується в іпотеку, банк перераховує суму продавцю безпосередньо після реєстрації застави на користь банку.

Особливі випадки: спадщина, дарування, частка, новобудова

Не всі квартири продаються “класично”. Якщо об’єкт отримано у спадщину, є кілька власників часток, продається кімната в комуналці або квартира в новобудові без оформленого права власності – алгоритм відрізняється.

  • Спадщина. Продавати можна тільки після отримання свідоцтва про право на спадщину і реєстрації в ДРРП. Термін володіння для звільнення від ПДФО рахується з дня смерті спадкодавця, а не з дня оформлення.
  • Дарування з оплатою. Не маскуйте купівлю-продаж під дарування “для економії податків”. Податкова легко доводить удаваність угоди, договір визнають недійсним, а гроші доведеться повертати через суд.
  • Продаж частки. Згідно зі статтею 362 ЦКУ, інші співвласники мають переважне право купівлі. Продавець зобов’язаний письмово (через нотаріуса) повідомити їх про намір продати з вказівкою ціни. Якщо протягом місяця не викуплять – можна продавати третім особам.
  • Новобудова без права власності. Продається через переуступку майнових прав на об’єкт інвестування. Договір нотаріально не посвідчується (з 2020 року), але реєструється у забудовника.
  • Іпотечна квартира. Продаж можливий тільки за письмовою згодою банку. Зазвичай покупець гасить залишок іпотеки за рахунок частини авансу, банк знімає обтяження, далі – стандартна угода.

Часті помилки, які коштують десятки тисяч

За даними Єдиного реєстру судових рішень, у 2024-2025 роках понад 4 000 угод купівлі-продажу квартир оскаржувалися в судах. Дві третини позовів – через помилки сторін на етапі підготовки. Ось топ найпоширеніших.

  • Заниження ціни в договорі. Класична схема “офіційно мільйон, реально два” створює ризик для покупця: при оскарженні угоди він поверне тільки те, що зазначено в договорі.
  • Передача авансу без нотаріальної розписки. Звичайна рукописна розписка часто не приймається судом як доказ, особливо якщо її писали не власноруч.
  • Ігнорування подружжя продавця. Якщо чоловік/дружина не дали згоду, угоду визнають недійсною протягом 3 років (стаття 65 СКУ).
  • Не зняті з реєстрації мешканці. Виписати чужих людей з купленої квартири можна тільки через суд, термін – 3-6 місяців.
  • Невраховані діти. Якщо в квартирі прописані неповнолітні без альтернативного житла, орган опіки не дасть дозволу на продаж.
  • Старий технічний паспорт. Якщо в квартирі робили перепланування, але не оформляли, нотаріус відмовить в угоді або вимагатиме доплати.
  • Без перевірки боргів. Борги за комуналку юридично залишаються за попереднім власником, але ОСББ і постачальники часто звертають стягнення на нового, доводиться судитися.
  • Без акта приймання-передачі. Без акта продавець може заявити, що ви забрали холодильник і кондиціонер, які входили в комплект.

Корисні держоргани і реєстри

Усі перевірки можна провести самостійно онлайн, не залучаючи юристів. Запам’ятайте ці ресурси – вони безкоштовні або коштують символічних грошей.

  • diia.gov.ua. Витяг з ДРРП, перевірка боржника, цифровий паспорт, довідки.
  • minjust.gov.ua. Єдиний реєстр боржників, реєстр обтяжень рухомого майна, реєстр заборон відчуження.
  • reyestr.court.gov.ua. Усі судові рішення України з 2006 року, можна знайти спори за участю продавця.
  • pfu.gov.ua. Реквізити Пенсійного фонду для сплати 1% збору в кожній області.
  • dmsu.gov.ua. Державна міграційна служба, перевірка дійсності паспорта продавця.
  • spfu.gov.ua. Фонд держмайна, Єдина база звітів про оцінку, перевірка ліцензії оцінювача.
  • e-construction.gov.ua. Реєстр ДІАМ, перевірка введення новобудови в експлуатацію.
Чи можна оформити купівлю квартири повністю онлайн у 2026 році?
Ні. Закон вимагає особистої присутності сторін у нотаріуса для посвідчення договору. Онлайн можна виконати підготовчі дії: замовити витяг з ДРРП через Дію, перевірити боргові реєстри, отримати довідку про склад сім’ї. Сам договір підписується офлайн.
Який мінімальний термін від першого огляду до отримання ключів?
За ідеальних умов – 5-7 робочих днів. Реально – 2-4 тижні. Якщо є іпотека, неповнолітні власники, спір про спадщину або потрібно знімати з реєстрації мешканців, термін розтягується до 2-3 місяців.
Хто платить послуги нотаріуса – продавець чи покупець?
Закон не визначає, тому це предмет домовленості. На практиці у Києві та обласних центрах послуги нотаріуса оплачує покупець, у регіонах – часто навпіл. Обов’язкові платежі: продавець – ПДФО і військовий збір, покупець – 1% Пенсійному фонду.
Що робити, якщо продавець відмовляється виписатися з квартири після продажу?
Подавати позов до суду про зняття з реєстрації. Підстава – перехід права власності, який автоматично припиняє право користування для колишнього власника (стаття 405 ЦКУ). Термін розгляду – 2-4 місяці. Тому в договорі обов’язково прописуйте дату виписки.
Як убезпечитися від подвійного продажу однієї квартири?
Замовляйте витяг з ДРРП у день угоди, безпосередньо перед підписанням. Нотаріус також робить перевірку в реальному часі. Подвійний продаж технічно неможливий, бо запис у ДРРП унікальний – другий нотаріус відразу побачить нового власника.
Чи треба сплачувати ПДФО, якщо квартиру отримано у спадщину і одразу продано?
Для квартир, отриманих у спадщину, термін володіння для звільнення від 5% ПДФО рахується з дня відкриття спадщини (день смерті спадкодавця), а не з дня отримання свідоцтва. Якщо минуло більше 3 років – ПДФО і військовий збір не сплачуються. Якщо менше – 5% плюс 1,5%.
Що краще для розрахунку – акредитив чи депозит нотаріуса?
Акредитив безпечніший для обох сторін: банк розблоковує гроші лише після підтвердження реєстрації права власності. Депозит нотаріуса дешевший, але вимагає довіри до нотаріуса. Для сум від 1 млн грн рекомендуємо саме акредитив, незважаючи на комісію 1 500-5 000 грн.
МК
Марія Коваленко
Редактор з адмінпослуг · 10 років практики

Перевіряє кожен матеріал за офіційними джерелами - gov.ua, Дія, ДПС, ПФУ - й оновлює статті, коли змінюються норми. Матеріали мають інформаційний характер і не замінюють індивідуальної юридичної консультації. Про редакцію →