Купівля квартири – найбільша угода в житті більшості українців. Тут одна неуважність коштує не сотень, а сотень тисяч гривень. Угода обов’язково оформлюється у нотаріуса, реєструється у Держреєстрі прав і супроводжується сплатою кількох податків. У цій інструкції – повний порядок дій, перелік документів від обох сторін, реальна вартість усіх зборів і поширені схеми шахрайства, від яких варто захиститись.
Покрокова інструкція купівлі
Перевірте квартиру
Витяг з Держреєстру речових прав – чи не в заставі, не під арештом, чи дійсний продавець є власником. Запитайте через Дію або у нотаріуса.
Підпишіть попередній договір
За бажанням – щоб зафіксувати ціну й строки. Зазвичай з авансом 5-10%.
Зберіть документи
Паспорти й ІПН обох сторін, правовстановлюючі документи продавця, технічна документація.
Зверніться до нотаріуса
Будь-який – державний чи приватний. Він складає договір, перевіряє реєстри, посвідчує угоду.
Передайте кошти
Безпечно – через банк (акредитив, банківська комірка). Або у присутності нотаріуса з розпискою.
Сплатіть податки й мито
1% держмита, 1,5% військового збору. Для продавця – 5% податку (якщо це не перша квартира).
Зареєструйте право власності
Нотаріус сам вносить запис у Держреєстр речових прав – ви виходите вже власником.
Документи від обох сторін
Що потрібно покупцю
- Паспорт громадянина України
- РНОКПП
- Згода другого з подружжя (якщо в шлюбі) – нотаріально посвідчена
- Кошти для розрахунку
- Квитанція про сплату держмита й військового збору
Що потрібно продавцю
- Паспорт громадянина України
- РНОКПП
- Правовстановлюючий документ (договір купівлі, дарування, свідоцтво про спадщину)
- Витяг з Держреєстру речових прав
- Технічний паспорт на квартиру
- Згода другого з подружжя (для майна, придбаного в шлюбі)
- Дозвіл органу опіки – якщо співвласники неповнолітні
- Довідка про відсутність прописаних осіб – якщо такі були
- Звіт про оцінку нерухомості (для розрахунку податків)
Скільки коштує угода
| Платіж | Розмір | Хто сплачує |
|---|---|---|
| Послуги нотаріуса | 5 000-15 000 грн | Зазвичай покупець (за домовленістю) |
| Держмито | 1% від ціни | Покупець |
| Збір до Пенсійного фонду | 1% від ціни | Покупець |
| Військовий збір | 1,5% від ціни | Продавець |
| Податок на дохід продавця | 5% (якщо не перша квартира) | Продавець |
| Звіт про оцінку нерухомості | 1 500-3 000 грн | Зазвичай продавець |
| Витяги з реєстрів | 500-1 000 грн | Покупець |
Хто звільнений від податку при продажу
Продавець не сплачує 5% податку при продажу нерухомості, якщо:
- це перша квартира, продана за рік;
- квартира перебувала у власності понад 3 роки;
- отримана у спадщину.
Як безпечно передати кошти
Покупець кладе кошти на спецрахунок (акредитив) у банку. Продавець отримує їх лише після підтвердження реєстрації переходу права власності. Найбезпечніший спосіб для безготівкових розрахунків.
Готівка кладеться в банківську комірку. Доступ – тільки за певних умов (наявність нового договору, реєстрації). Зручно для готівкових розрахунків.
Передача готівки у нотаріуса з розпискою. Простіше, але менш безпечно – перевозити готівку ризиковано, та й сума може бути значна.
Часті схеми шахрайства
- Продаж за фальшивою довіреністю. Завжди перевіряйте у нотаріуса – чи не скасована довіреність.
- Прихований обтяжуючий статус. Запитайте свіжий витяг про відсутність застави, арештів.
- Прописані особи без згоди на виписку. Особливо неповнолітні – їх не можна виписати «в нікуди».
- Підставні агенти. Перевіряйте право власності й документи саме у нотаріуса, а не «на словах».
- Подвійні продажі. Один продавець підписує договори з кількома покупцями за один день. Реєстрація йде першому, інші лишаються без квартири й коштів.
Часті помилки
- Не перевірили реєстр обтяжень. Квартира під арештом – угода недійсна.
- Заплатили готівкою без розписки. Без доказу оплати ризикуєте втратити кошти.
- Не вимагали довідки про відсутність прописаних. Потім доведеться виписувати їх через суд.
- Сплутали ціну й оцінку. Податки рахуються від оцінки, а не від суми в договорі.
Питання та відповіді
Висновок
Купівля квартири – угода, де ризики компенсуються формальностями: нотаріус, реєстр, безпечні способи передачі коштів. Не намагайтесь економити на нотаріусі чи перевірках – це найдешевша страховка. Завжди перевіряйте реєстр обтяжень, наявність прописаних осіб і дозвіл подружжя продавця. У складних випадках – залучайте юриста з нерухомості.
Джерела
- Цивільний кодекс України: zakon.rada.gov.ua
- Міністерство юстиції України: minjust.gov.ua