Покупка квартиры в 2026 году в Украине – это не только финансовое решение, но и сложная юридическая процедура с десятками документов, проверок и платежей. Ошибка на этапе подготовки договора может стоить покупателю всей суммы, а продавцу – возврата налогов через суд. В этом материале разобрано пошагово, как правильно оформить куплю-продажу квартиры: от проверки объекта в Государственном реестре вещных прав до нотариального удостоверения и регистрации нового собственника. Рассмотрены три варианта оформления (нотариус, застройщик, Дія), реальные тарифы 2026 года, обязательные налоги и сборы, а также типичные ошибки, из-за которых сделки признают недействительными. Статья будет полезна покупателям, продавцам, риелторам и всем, кто планирует операции с жильем в ближайшее время.

5%налог НДФЛ для продавца при второй сделке за год
1%сбор в Пенсионный фонд с покупателя
3 годаминимальное владение для освобождения от НДФЛ

Что такое купля-продажа квартиры с юридической точки зрения

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, по которой продавец передает в собственность покупателя товар (в нашем случае – недвижимое имущество), а покупатель обязуется принять его и уплатить оговоренную сумму. Для квартир действует жесткое требование части 1 статьи 657 ГКУ: договор обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Без печати нотариуса ни одна сделка не имеет юридической силы, даже если стороны обменялись деньгами и ключами.

  • Письменная форма. Устный договор о продаже квартиры ничтожен с момента заключения, вернуть деньги можно только через суд как неосновательное обогащение.
  • Нотариальное удостоверение. Осуществляет государственный или частный нотариус по месту расположения объекта или месту регистрации одной из сторон.
  • Государственная регистрация. Переход права собственности фиксируется в Государственном реестре вещных прав (ГРВП) непосредственно нотариусом в день сделки.
  • Момент возникновения права. Покупатель становится собственником не с подписания договора, а с момента государственной регистрации, то есть внесения записи в ГРВП.
  • Согласие второго супруга. Если квартира приобретена в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие мужа или жены, даже когда титульным собственником является только одно лицо.

Три способа оформить сделку в 2026 году

Украинский рынок недвижимости предлагает три основных маршрута оформления купли-продажи: классический через частного нотариуса, через застройщика при покупке новостройки и частично цифровой через портал Дія. У каждого свои тарифы, сроки и нюансы проверки документов.



Самый распространенный вариант для вторичного рынка. Стороны выбирают нотариуса самостоятельно, готовят пакет документов и приходят в назначенный день. Нотариус проверяет объект в ГРВП, реестре обременений, реестре ипотек и реестре запретов отчуждения. Стоимость услуг частного нотариуса в 2026 году стартует от 6 000 грн в регионах и достигает 15 000-20 000 грн в Киеве за стандартную сделку.

  • Проверка объекта занимает 1-2 рабочих дня.
  • Сама сделка длится 1,5-2 часа в нотариальной конторе.
  • Регистрация права собственности – в тот же день в электронном виде.
  • Подходит для вторичного жилья, наследства, дарения с оплатой.

Для новостроек у застройщика часто есть штатный или аккредитованный нотариус. Покупатель подписывает сначала предварительный договор (инвестиционный, переуступка имущественных прав, договор с ФФС), а после ввода дома в эксплуатацию – основной договор купли-продажи. Преимущество: вся документация уже собрана застройщиком. Недостаток: тариф нотариуса фиксированный и часто завышенный.

  • Стоимость услуг нотариуса – от 10 000 до 25 000 грн.
  • Проверка рисков лежит на покупателе, ведь нотариус “свой”.
  • Обязательно проверяйте разрешение на ввод в эксплуатацию в реестре ДІАМ.
  • Регистрация права собственности – до 5 рабочих дней.

С 2024 года на портале diia.gov.ua доступен предварительный заказ выписки из ГРВП, проверка должника в Едином реестре исполнительных производств, получение справки о составе семьи и других сопутствующих документов. Сама сделка пока что заключается офлайн у нотариуса, но подготовительный этап можно сделать полностью онлайн и сократить время на сбор справок с 5-7 дней до суток.

  • Выписка из ГРВП через Дію – 70 грн, готова за 1 минуту.
  • Справка об отсутствии долгов за коммуналку – онлайн через поставщиков.
  • Цифровой паспорт в Дії принимают все нотариусы с 2023 года.
  • Подписание договора – офлайн у нотариуса.

Пошаговая инструкция: от показа до ключей

Стандартная сделка от первой встречи сторон до получения покупателем ключей занимает 2-4 недели. Если нужно снимать с регистрации жильцов, получать разрешение органа опеки или погашать ипотеку, срок увеличивается до 1,5-2 месяцев. Ниже – последовательность, проверенная тысячами сделок.

Шаг 1. Проверка объекта и собственника

Заказываете выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (70 грн через Дію или у нотариуса). Проверяете собственника в Едином реестре должников, наличие судебных дел по номеру РНУКПН, отсутствие арестов и запретов отчуждения.

Шаг 2. Аванс или задаток

Подписываете предварительный договор с нотариальным удостоверением или без него. Аванс возвращается при срыве сделки, задаток – нет (статья 570 ГКУ). Сумма обычно 5-10% от стоимости квартиры. Передачу денег оформляйте распиской или через депозит нотариуса.

Шаг 3. Сбор документов продавцом

Продавец готовит правоустанавливающие документы, технический паспорт БТИ (не старше 1 года для некоторых регионов), справку о составе семьи, справку об отсутствии долгов за коммуналку, нотариальное согласие второго супруга, в случае несовершеннолетних собственников – разрешение службы по делам детей.

Шаг 4. Экспертная оценка квартиры

Обращаетесь к сертифицированному оценщику из Единой базы отчетов об оценке при Фонде госимущества. Стоимость услуги – 1 500-3 500 грн. Отчет регистрируется в базе и действителен 6 месяцев. Сумма оценки влияет на размер НДФЛ, военного сбора и пенсионного сбора.

Шаг 5. Уплата налогов и сборов

Покупатель уплачивает 1% сбора в Пенсионный фонд через кассу банка или онлайн. Продавец уплачивает НДФЛ (0%, 5% или 18% в зависимости от обстоятельств) и военный сбор 1,5%. Реквизиты для оплаты дает нотариус. Квитанции нужны в день сделки.

Шаг 6. Нотариальное удостоверение

Обе стороны с паспортами и РНУКПН приходят к нотариусу. Нотариус еще раз проверяет реестры, зачитывает договор, стороны подписывают в трех экземплярах (по одному каждой стороне + один остается у нотариуса). Передача средств – наличные, перевод, банковский чек или аккредитив.

Шаг 7. Регистрация права собственности и передача ключей

Нотариус в тот же день вносит запись в ГРВП, покупатель становится собственником. Подписываете акт приема-передачи квартиры, продавец передает ключи, техническую документацию, документы на счетчики. Покупатель переоформляет лицевые счета на коммунальные услуги в течение 30 дней.

Документы и тарифы: полный перечень

Суммарные расходы на оформление сделки стоимостью 2 000 000 грн в Киеве по состоянию на 2026 год составляют примерно 50 000-80 000 грн в зависимости от того, кто и сколько сторон платит. Ниже сводная таблица основных статей.

Статья расходов Кто платит Размер (грн или %)
Услуги частного нотариуса По договоренности (обычно покупатель) 6 000 – 20 000 грн
Сбор в Пенсионный фонд (1%) Покупатель 1% от оценочной стоимости
Налог НДФЛ с продажи Продавец 0% / 5% / 18%
Военный сбор Продавец 1,5% (если есть НДФЛ)
Экспертная оценка Продавец 1 500 – 3 500 грн
Выписка из ГРВП Покупатель 70 грн
Технический паспорт БТИ Продавец 800 – 2 500 грн
Регистрация права собственности Покупатель (через нотариуса) 230 грн (админсбор)
Согласие второго супруга Продавец 500 – 1 000 грн
Услуги риелтора (по желанию) Обычно покупатель 3-5% от суммы сделки

Налоги продавца: когда 0%, когда 5%, когда 18%

Многие продавцы приходят к нотариусу и узнают, что должны уплатить 18% НДФЛ плюс 1,5% военного сбора. Это шок, ведь с суммы 2 млн грн это 390 000 грн. Чтобы такого не случилось, разберитесь со ставками заранее. Правила прописаны в статье 172 Налогового кодекса Украины.

  • 0% НДФЛ. Если это первая продажа недвижимости в календарном году и объект находится в собственности более 3 лет (или получен в наследство – срок владения значения не имеет).
  • 5% НДФЛ. Если это вторая и последующие продажи за год, или объект в собственности менее 3 лет. Плюс 1,5% военного сбора.
  • 18% НДФЛ. Для нерезидентов Украины (иностранцев без вида на постоянное проживание). Плюс 1,5% военного сбора. Итого 19,5%.
  • Уменьшение базы налогообложения. Если у вас есть подтвержденные расходы на приобретение и улучшение квартиры, облагается только разница (статья 172.2 НКУ).
  • Военный сбор. Уплачивается всегда, когда есть НДФЛ, независимо от ставки 5% или 18%.

Чек-лист покупателя перед подписанием

Самые большие риски покупателя – это скрытые совладельцы (несовершеннолетние дети, бывший муж/жена), аресты, наложенные между заказом выписки и днем сделки, долги за коммуналку, которые перейдут на нового собственника, а также самовольные перепланировки, из-за которых могут оштрафовать. Пройдите этот чек-лист за день до сделки.

Что проверить покупателю до подписания договора

  • Свежая выписка из ГРВП (не старше 1 дня) – совпадает собственник, нет арестов
  • Технический паспорт БТИ – соответствует реальной планировке квартиры
  • Справка о составе семьи (форма 3) – все жильцы выписаны
  • Проверка продавца в Едином реестре должников (open.minjust.gov.ua)
  • Проверка судебных дел по РНУКПН в реестре судебных решений
  • Нотариальное согласие второго супруга, если квартира куплена в браке
  • Разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние
  • Справка об отсутствии долгов за газ, воду, электричество, ОСМД
  • Договор банковского аккредитива или депозит нотариуса для расчета
  • Квитанция об уплате 1% сбора в Пенсионный фонд
  • Фотофиксация квартиры в день осмотра (состояние мебели, техники, ремонта)
  • Акт приема-передачи квартиры с показаниями счетчиков

Расчеты: наличные, перевод, аккредитив, депозит нотариуса

Большие суммы наличными – самый уязвимый момент сделки. Существует четыре способа расчета, и у каждого своя специфика. Закон ограничивает наличные расчеты между физлицами суммой 50 000 грн в день (постановление НБУ № 148), остальное – только безналичные.

  • Наличные до 50 000 грн. Передаются в кабинете нотариуса под расписку. Большая сумма – нарушение законодательства, нотариус откажет в удостоверении.
  • Банковский перевод. Проще всего: покупатель переводит сумму на счет продавца в день сделки, нотариус видит выписку. Комиссия банка – 0-0,5%.
  • Аккредитив. Покупатель вносит деньги на спецсчет банка, который разблокирует их продавцу после предъявления зарегистрированного договора. Безопасно для обеих сторон. Комиссия – 1 500-5 000 грн.
  • Депозит нотариуса. Покупатель перечисляет сумму на депозитный счет нотариуса, который после регистрации переводит продавцу. Комиссия – 0,5-1% от суммы.
  • Ипотечные деньги. Если квартира покупается в ипотеку, банк перечисляет сумму продавцу непосредственно после регистрации залога в пользу банка.

Особые случаи: наследство, дарение, доля, новостройка

Не все квартиры продаются “классически”. Если объект получен в наследство, есть несколько собственников долей, продается комната в коммуналке или квартира в новостройке без оформленного права собственности – алгоритм отличается.

  • Наследство. Продавать можно только после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации в ГРВП. Срок владения для освобождения от НДФЛ считается со дня смерти наследодателя, а не со дня оформления.
  • Дарение с оплатой. Не маскируйте куплю-продажу под дарение “для экономии налогов”. Налоговая легко доказывает притворность сделки, договор признают недействительным, а деньги придется возвращать через суд.
  • Продажа доли. Согласно статье 362 ГКУ, другие совладельцы имеют преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно (через нотариуса) уведомить их о намерении продать с указанием цены. Если в течение месяца не выкупят – можно продавать третьим лицам.
  • Новостройка без права собственности. Продается через переуступку имущественных прав на объект инвестирования. Договор нотариально не удостоверяется (с 2020 года), но регистрируется у застройщика.
  • Ипотечная квартира. Продажа возможна только при письменном согласии банка. Обычно покупатель гасит остаток ипотеки за счет части аванса, банк снимает обременение, далее – стандартная сделка.

Частые ошибки, которые стоят десятки тысяч

По данным Единого реестра судебных решений, в 2024-2025 годах более 4 000 сделок купли-продажи квартир оспаривались в судах. Две трети исков – из-за ошибок сторон на этапе подготовки. Вот топ самых распространенных.

  • Занижение цены в договоре. Классическая схема “официально миллион, реально два” создает риск для покупателя: при оспаривании сделки он вернет только то, что указано в договоре.
  • Передача аванса без нотариальной расписки. Обычная рукописная расписка часто не принимается судом как доказательство, особенно если ее писали не собственноручно.
  • Игнорирование супруга продавца. Если муж/жена не дали согласие, сделку признают недействительной в течение 3 лет (статья 65 СКУ).
  • Не снятые с регистрации жильцы. Выписать чужих людей из купленной квартиры можно только через суд, срок – 3-6 месяцев.
  • Неучтенные дети. Если в квартире прописаны несовершеннолетние без альтернативного жилья, орган опеки не даст разрешения на продажу.
  • Старый технический паспорт. Если в квартире делали перепланировку, но не оформляли, нотариус откажет в сделке или потребует доплаты.
  • Без проверки долгов. Долги за коммуналку юридически остаются за прежним собственником, но ОСМД и поставщики часто обращают взыскание на нового, приходится судиться.
  • Без акта приема-передачи. Без акта продавец может заявить, что вы забрали холодильник и кондиционер, которые входили в комплект.

Полезные госорганы и реестры

Все проверки можно провести самостоятельно онлайн, не привлекая юристов. Запомните эти ресурсы – они бесплатны или стоят символических денег.

  • diia.gov.ua. Выписка из ГРВП, проверка должника, цифровой паспорт, справки.
  • minjust.gov.ua. Единый реестр должников, реестр обременений движимого имущества, реестр запретов отчуждения.
  • reyestr.court.gov.ua. Все судебные решения Украины с 2006 года, можно найти споры с участием продавца.
  • pfu.gov.ua. Реквизиты Пенсионного фонда для уплаты 1% сбора в каждой области.
  • dmsu.gov.ua. Государственная миграционная служба, проверка действительности паспорта продавца.
  • spfu.gov.ua. Фонд госимущества, Единая база отчетов об оценке, проверка лицензии оценщика.
  • e-construction.gov.ua. Реестр ДІАМ, проверка ввода новостройки в эксплуатацию.
Можно ли оформить покупку квартиры полностью онлайн в 2026 году?
Нет. Закон требует личного присутствия сторон у нотариуса для удостоверения договора. Онлайн можно выполнить подготовительные действия: заказать выписку из ГРВП через Дію, проверить долговые реестры, получить справку о составе семьи. Сам договор подписывается офлайн.
Какой минимальный срок от первого осмотра до получения ключей?
При идеальных условиях – 5-7 рабочих дней. Реально – 2-4 недели. Если есть ипотека, несовершеннолетние собственники, спор о наследстве или нужно снимать с регистрации жильцов, срок растягивается до 2-3 месяцев.
Кто платит услуги нотариуса – продавец или покупатель?
Закон не определяет, поэтому это предмет договоренности. На практике в Киеве и областных центрах услуги нотариуса оплачивает покупатель, в регионах – часто пополам. Обязательные платежи: продавец – НДФЛ и военный сбор, покупатель – 1% Пенсионному фонду.
Что делать, если продавец отказывается выписаться из квартиры после продажи?
Подавать иск в суд о снятии с регистрации. Основание – переход права собственности, который автоматически прекращает право пользования для прежнего собственника (статья 405 ГКУ). Срок рассмотрения – 2-4 месяца. Поэтому в договоре обязательно прописывайте дату выписки.
Как обезопаситься от двойной продажи одной квартиры?
Заказывайте выписку из ГРВП в день сделки, непосредственно перед подписанием. Нотариус также делает проверку в реальном времени. Двойная продажа технически невозможна, ведь запись в ГРВП уникальна – второй нотариус сразу увидит нового собственника.
Нужно ли уплачивать НДФЛ, если квартиру получили в наследство и сразу продали?
Для квартир, полученных в наследство, срок владения для освобождения от 5% НДФЛ считается со дня открытия наследства (день смерти наследодателя), а не со дня получения свидетельства. Если прошло более 3 лет – НДФЛ и военный сбор не уплачиваются. Если меньше – 5% плюс 1,5%.
Что лучше для расчета – аккредитив или депозит нотариуса?
Аккредитив безопаснее для обеих сторон: банк разблокирует деньги только после подтверждения регистрации права собственности. Депозит нотариуса дешевле, но требует доверия к нотариусу. Для сумм от 1 млн грн рекомендуем именно аккредитив, несмотря на комиссию 1 500-5 000 грн.
МК
Марія Коваленко
Редактор по госуслугам · 10 лет практики

Проверяет каждый материал по официальным источникам - gov.ua, Дія, ГНС, ПФУ - и обновляет статьи, когда меняются нормы. Материалы носят информационный характер и не заменяют индивидуальной юридической консультации. О редакции →