Сколько стоит оформление сделки с недвижимостью 2026

Покупка квартиры, дома или земельного участка в 2026 году – это не только цена самого объекта. К ней добавляется серьёзный пакет сопутствующих расходов: услуги нотариуса, государственные налоги, сбор в Пенсионный фонд, оценка имущества, выписки из реестров и оплата технических услуг. Многие покупатели узнают о реальной сумме уже на пороге нотариальной конторы, что срывает сделки или вынуждает срочно искать дополнительные деньги. В этом материале мы раскладываем стоимость оформления сделки с недвижимостью на составляющие, показываем реальные тарифы 2026 года, объясняем, кто за что платит, как сэкономить законно и какие подводные камни ждут стороны. Расчёты приведены с привязкой к минимальной зарплате 8 647 грн и прожиточному минимуму 3 028 грн.

В разделе «Недвижимость и сделки» читайте также как оформить ипотеку «єОселя» 2026 и как выписать кого-то из квартиры 2026.

Из чего складывается стоимость сделки в 2026 году

Оформление купли-продажи недвижимости – это сумма нескольких независимых платежей, которые рассчитываются от оценочной или договорной стоимости объекта (берётся большая из двух). Общая сумма обычно колеблется в пределах 4-7% от цены объекта плюс фиксированные технические расходы на оценку, выписки и услуги нотариуса. Рассмотрим каждую составляющую отдельно.

• Госпошлина. 1% от суммы договора, платит продавец. Базовая ставка, предусмотренная Декретом о государственной пошлине.
• Сбор в Пенсионный фонд. 1% от цены договора, платит покупатель. Освобождение имеют лица, которые впервые покупают жильё и состоят на квартирном учёте.
• Налог на доходы физлиц (НДФЛ). Платит продавец: 0% за первую продажу недвижимости за год (если в собственности более 3 лет), 5% за вторую, 18% за третью и последующие.
• Военный сбор. 5% от суммы дохода продавца (вырос с 1,5% с 2025 года). Платится вместе с НДФЛ, если сделка облагается налогом.
• Услуги нотариуса. Договорная цена за удостоверение сделки. У государственных нотариусов – фиксированный тариф, у частных – рыночная ставка (обычно 8 000-25 000 грн).
• Оценка имущества. Обязательна для сделки, выполняется сертифицированным оценщиком. Стоимость – от 1 500 до 4 500 грн в зависимости от типа объекта.
• Выписки из реестров. Информация из Государственного реестра вещных прав, проверка обременений, технический паспорт при необходимости.

Согласно Закону Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», покупатель недвижимости платит 1% от цены договора в Пенсионный фонд, а госпошлина в размере 1% предусмотрена Декретом КМУ «О государственной пошлине». Ставки НДФЛ для продавца – 0%, 5% или 18% в зависимости от количества продаж за год и срока владения – определяет ст. 172 Налогового кодекса Украины.

Редакция Lexoft убедилась: предварительно проверить объект на обременения и заказать выписку из реестра вещных прав можно онлайн через портал Дія ещё до визита к нотариусу.

Кто за что платит: продавец, покупатель, вместе

В Украине нет закона, который жёстко закрепляет, кто из участников сделки должен покрывать конкретные расходы, – стороны договариваются самостоятельно. Однако сложилась устойчивая практика распределения платежей, от которой отступают редко. Ниже – стандартная модель, которую применяют большинство нотариусов и риелторов. Зная её, вы сможете заранее спланировать бюджет и избежать конфликтов за день до подписания.

Варианты цены в зависимости от типа объекта

Пошаговое оформление сделки

Какие тарифы действуют в 2026 году? Полная таблица

Реальный пример расчёта: квартира за 2 500 000 грн

Рассмотрим типичную ситуацию: продажа двухкомнатной квартиры в Киеве за 2 500 000 грн. Продавец владеет жильём 5 лет, это его первая продажа за год. Покупатель покупает жильё впервые, но на квартирном учёте не состоит (то есть льготы по ПФУ не имеет). Разложим расходы каждой стороны и покажем, сколько реально придётся добавить к цене сделки.

• Расходы продавца. Госпошлина 25 000 грн + оценка 2 000 грн + выписка 200 грн + технический паспорт 1 800 грн = 29 000 грн. НДФЛ и военный сбор – 0 грн (первая продажа, более 3 лет владения).
• Расходы покупателя. Сбор в ПФУ 25 000 грн + услуги нотариуса 12 000 грн = 37 000 грн.
• Общая сумма дополнительно к цене. Приблизительно 66 000 грн (2,6% от суммы сделки).
• Если это вторая продажа за год. Добавляются НДФЛ 125 000 грн и военный сбор 125 000 грн – суммарные расходы продавца вырастают до 279 000 грн.
• Если объект в собственности менее 3 лет. НДФЛ и военный сбор взимаются даже с первой продажи – дополнительно 250 000 грн.

Чек-лист документов для нотариуса

Когда можно не платить НДФЛ и пенсионный сбор

Украинское законодательство предусматривает несколько случаев освобождения от обязательных платежей. Если ваша ситуация попадает под одно из условий, вы законно экономите десятки тысяч гривен. Проверяйте свой статус ещё до подписания договора – возвращать переплаченное через налоговую сложно и долго.

• 0% НДФЛ. Первая продажа недвижимости за календарный год при условии, что объект в собственности более 3 лет. Исключение – наследство: 3-летний срок не обязателен.
• Освобождение от ПФУ. Покупатель, который состоит на квартирном учёте и покупает жильё впервые. Основание – справка из отдела учёта жилья по месту регистрации.
• Наследство и дарение между близкими родственниками. Не облагаются НДФЛ и военным сбором, если стороны – супруги, родители, дети, бабушка/дедушка, внуки, братья/сёстры.
• Обмен равноценного жилья. Сделка мены без доплаты – НДФЛ не начисляется.
• Первое жильё по государственной программе. Участники єОселя, УБД, ВПЛ с квартирным учётом получают дополнительные льготы.

Как сэкономить на сделке законно?

Есть несколько легальных способов уменьшить общую сумму сопутствующих расходов. Самый распространённый – занижение цены в договоре (разница передаётся наличными), но это опасно: при споре суд признает реальной только сумму из договора. Лучше использовать законные механизмы, которые не создают рисков ни для одной из сторон.

• Выдержите 3 года до продажи. Владелец, который держит объект более 3 лет, не платит НДФЛ при первой продаже за год – экономия до 23% от цены.
• Одна продажа в год. Если продаёте несколько объектов, планируйте так, чтобы каждая сделка приходилась на отдельный календарный год.
• Оформите квартирный учёт. Покупатель, который впервые покупает жильё и стоит на учёте, не платит 1% в ПФУ.
• Сравните нотариусов. Тарифы частных нотариусов отличаются в 2-3 раза. Запросите смету у 3-4 контор перед выбором.
• Дарение вместо продажи между родственниками. Передача недвижимости между близкими родственниками не облагается налогом.
• Электронная выписка из ГРВП. Заказ через Дію или кабинет Минюста стоит меньше, чем через ЦНАП с посредниками.

Частые ошибки сторон

• Занижение цены в договоре. Если сделку оспорят в суде, покупатель получит только сумму из договора, а не реально уплаченную. Риск потерять сотни тысяч.
• Наличный расчёт свыше 50 000 грн. Запрещено НБУ. Такая сделка может быть признана недействительной, а стороны – оштрафованы.
• Не проверена история объекта. Без выписки из ГРВП и проверки судебных реестров покупатель рискует получить квартиру с арестом или под ипотекой банка.
• Отсутствие согласия мужа/жены. Договор без нотариально удостоверенного согласия второго из супругов оспаривается в течение 3 лет.
• Просроченный отчёт об оценке. Отчёт действителен 6 месяцев. Если он просрочен на день сделки, нотариус откажет, а сделка сорвётся.
• Игнорирование прав несовершеннолетних. Если в квартире прописан ребёнок или он является совладельцем, нужно разрешение службы по делам детей. Без него сделка ничтожна.
• Покупка без выписки предыдущих владельцев. Прописанные лица имеют право пользоваться жильём – выселить их потом сложно.

Электронные сервисы для ускорения сделки

В 2026 году большинство подготовительных действий можно выполнить онлайн. Это экономит время и снижает стоимость выписок и справок, которые раньше приходилось заказывать через посредников. Перечень сервисов, которые стоит использовать перед визитом к нотариусу.

• diia.gov.ua. Выписка из Государственного реестра вещных прав, проверка долгов, доступ к е-документам. Время получения – до 1 рабочего дня.
• minjust.gov.ua. Проверка недвижимости на обременения, реестр запретов отчуждения, реестр ипотек.
• e-services.land.gov.ua. Кабинет Государственного земельного кадастра: выписка об участке, проверка целевого назначения, нормативная денежная оценка.
• cabinet.tax.gov.ua. Электронный кабинет плательщика налогов: декларация о доходах от продажи, уплата НДФЛ и военного сбора.
• pfu.gov.ua. Реквизиты для уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.
• Реестр оценщиков ФГИ. Проверка сертификации оценщика, регистрация отчёта в Единой базе.

Особенности сделок во время военного положения

С 2022 года действуют дополнительные ограничения для сделок с недвижимостью в отдельных категориях. В 2026 году многие из них продолжают действовать, поэтому стоит учесть их ещё на этапе планирования. Некоторые ограничения касаются гражданства сторон, другие – места расположения объекта или статуса участников.

• Ограничения для граждан рф и рб. Сделки с гражданами страны-агрессора запрещены. Проверка гражданства – обязательная через паспортные данные.
• Временно оккупированные территории. Регистрация прав на недвижимость в таких регионах приостановлена. Сделки оформляются после освобождения территории.
• Е-нотариат. Часть действий нотариуса доступна онлайн через е-нотариат: предварительная проверка документов, согласование даты, удалённое согласие второго из супругов.
• ВПЛ и льготы. Внутренне перемещённые лица могут получить компенсацию за разрушенное жильё (єВідновлення) и использовать её как первый взнос за новую недвижимость.
• Военнослужащие. Для оформления сделки военному нужна выписка из части или доверенность на родственника, удостоверенная командиром части.

Ипотека и программа єОселя

Если сделка финансируется за счёт кредита, к основным расходам добавляются банковские комиссии и страхование. Государственная программа єОселя (3% или 7% годовых) остаётся самым доступным способом купить жильё, но имеет свои условия и расходы, о которых стоит знать ещё на этапе заявки.

• Первый взнос. От 20% стоимости жилья для большинства заёмщиков, от 10% для льготных категорий (ВПЛ, военные, медики, педагоги).
• Страхование. Обязательное страхование объекта и жизни заёмщика – 0,3-0,5% от суммы кредита ежегодно.
• Комиссия банка. Единоразовая комиссия за выдачу – 0-1% от суммы кредита, в зависимости от банка.
• Оценка для ипотеки. Банк может требовать оценку от аккредитованного оценщика (2 500-5 000 грн).
• Нотариальное удостоверение ипотечного договора. Отдельная услуга нотариуса – 3 000-7 000 грн.
• Регистрация ипотеки в ГРВП. Бесплатно, выполняется нотариусом одновременно с регистрацией права собственности.

Что изменилось в 2026 году по сравнению с прошлыми годами

Законодательство по сделкам с недвижимостью постепенно обновляется. В 2026 году действует несколько важных изменений, которые влияют на общую стоимость и порядок оформления. Если вы совершаете сделку впервые после перерыва в несколько лет, обязательно учтите обновлённые нормы.

• Военный сбор 5%. С 1 января 2025 года ставка выросла с 1,5% до 5%. Для сделок 2026 года это означает существенное удорожание для продавца.
• Минимальная зарплата 8 647 грн. Влияет на размер штрафов за нарушение сроков подачи декларации о доходах от продажи недвижимости.
• Е-нотариат и е-документ. Расширен перечень действий, которые можно совершать онлайн без визита к нотариусу. Доступны предварительные консультации и обмен документами.
• Электронные квитанции. Уплата госпошлины и сбора ПФУ через Дію или интернет-банкинг – квитанция в электронном виде принимается нотариусом.
• Обновлённая нормативная денежная оценка. Для земельных участков используется актуальная НДО, что повлияло на размер земельного налога и налогообложение сделок.
• Проверка санкционных списков. Нотариусы перед удостоверением сделки проверяют обоих участников по санкционным реестрам СНБО и Минфина.