Перепланування квартири – одна з найпоширеніших юридичних колізій у сфері нерухомості: більшість власників роблять зміни без оформлення і дізнаються про наслідки лише при продажу або під час перевірки. У 2026 році процедура погодження спрощена для типових змін, але відповідальність за самовільне перепланування зросла. Розбираємося в деталях.
Цей матеріал – частина розділу «Нерухомість та угоди». Також радимо: Як оформити земельну ділянку у власність і Які документи для продажу квартири 2026.
– Документи та кроки одним списком
Документи для оформлення перепланування квартири
- Паспорт власника та ідентифікаційний код
- Правовстановлюючий документ на квартиру (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, витяг з Держреєстру)
- Технічний паспорт квартири (чинний, не старший за 5 років для складних переплань)
- Заява про намір проведення перепланування (форма встановлена місцевою владою)
- Для складного перепланування: проектна документація, розроблена ліцензованим проектантом
- Для складного перепланування: позитивний висновок експертизи проектної документації
- Згода співвласників (якщо квартира у спільній власності) – нотаріально посвідчена
- Крок 1: визначити тип перепланування (просте чи складне)
- Крок 2: замовити технічний паспорт (якщо немає актуального)
- Крок 3: для складного – замовити проект у ліцензованого проектанта
- Крок 4: подати документи до місцевої ради / ЦНАП
- Крок 5: дочекатися дозволу або реєстрації повідомлення
- Крок 6: провести будівельні роботи
- Крок 7: замовити новий технічний паспорт після завершення
- Крок 8: внести зміни до Державного реєстру речових прав
Що вважається перeplануванням квартири за українським законом?
Відповідно до статті 25 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” № 3038-VI та Державних будівельних норм (ДБН), перепланування – це зміна планування приміщень, яка впливає на конструктивну схему будівлі або інженерні мережі. За даними Міністерства розвитку громад та територій України, щороку в Україні реєструється близько 50 000 офіційних заяв про перепланування, проте фактична кількість виконаних переплань значно більша. У нашій редакції уточнили перелік дозволених і заборонених змін у ДАБІ та місцевих органах архітектурно-будівельного контролю Києва і Харкова – інформація актуальна на червень 2026 року.
Переобладнання (зміна інженерних систем без зміни плану) і перепланування (зміна плану) мають різний порядок погодження. Найчастіше власники плутають ці поняття.
Що можна і чого не можна змінювати у квартирі?
| Що можна (з оформленням) | Що заборонено категорично |
|---|---|
| Демонтаж ненесучих перегородок | Знесення несучих стін без погодження з конструктором |
| Зведення нових ненесучих перегородок | Перенесення або демонтаж вентиляційних каналів |
| Перенесення дверних отворів у ненесучих стінах | Розширення санвузла за рахунок кухні або кімнат над житловими приміщеннями |
| Об’єднання суміжних кімнат | Перенесення “мокрих зон” (кухня, санвузол) на нове місце без дозволу |
| Перенесення кухні (за умов дотримання СНіП) | Влаштування підлоги з підігрівом від центрального опалення |
| Розширення дверних прорізів у ненесучих стінах | Перекриття вентиляційних отворів |
| Закладення непотрібних дверних прорізів | Збільшення навантаження на перекриття понад норму (джакузі, важка стяжка) |
Просте і складне перепланування – в чому різниця?
Порядок погодження залежить від класу наслідків і складності робіт. З 2020 року в Україні діє поділ будівельних робіт на класи відповідно до Закону № 3038-VI.
Просте перепланування (декларативний порядок) – зведення чи знесення ненесучих перегородок, перенесення дверних прорізів у ненесучих стінах, косметичні зміни, не пов’язані з конструкцією. Для цього достатньо подати повідомлення (декларацію) до органу місцевого самоврядування. Орган реєструє декларацію протягом 10 робочих днів – і можна починати роботи.
Складне перепланування – все, що зачіпає несучі конструкції, інженерні мережі, суміжні приміщення. Тут потрібні: проект ліцензованого проектанта, позитивний висновок експертизи, дозвіл на виконання будівельних робіт. Строк погодження – до 30 робочих днів.
Покрокова процедура оформлення перепланування у 2026 році
Що загрожує за самовільне перепланування?
Відповідальність за самовільне перепланування передбачена статтею 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення (КУпАП) та Законом № 3038-VI.
- Штраф для фізичних осіб: від 5 до 10 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за перше порушення. Але при виявленні самочинного будівництва (стаття 97 КУпАП) штраф суттєво вищий – від 17 000 до 34 000 грн.
- Припис про усунення порушень: орган ДАБК видає припис із вимогою легалізувати перепланування або повернути до первинного стану.
- Обов’язок повернути до первинного стану: якщо перепланування порушує несучі конструкції або загрожує безпеці, суд може зобов’язати власника знести незаконні зміни за власний рахунок.
- Проблеми при продажу: нотаріус порівнює технічний паспорт з фактичним станом квартири. Розбіжності – підстава для відмови в посвідченні угоди. Більшість банків також відмовляють у іпотеці на квартиру з непогодженим переплануванням.
- Проблеми при спадкуванні та поділі: квартира з незареєстрованими змінами складно ділиться при розлученні та спадкуванні – документи не відповідають реальності.
Скільки коштує оформлення перепланування?
| Витрата | Орієнтовна вартість |
|---|---|
| Технічний паспорт (до перепланування) | 1 500 – 5 000 грн |
| Проект перепланування (для складного) | 8 000 – 25 000 грн |
| Експертиза проектної документації | 3 000 – 8 000 грн |
| Адміністративний збір (дозвіл) | 0 – 1 000 грн (залежно від міста) |
| Технічний паспорт (після перепланування) | 1 500 – 5 000 грн |
| Реєстрація змін у Держреєстрі (нотаріус) | 1 500 – 3 000 грн |
| Разом (просте перепланування) | від 3 000 – 8 000 грн |
| Разом (складне перепланування) | від 15 000 – 45 000 грн |
Які документи перевіряє нотаріус при продажу квартири з переплануванням?
При посвідченні договору купівлі-продажу нотаріус зобов’язаний порівняти технічний паспорт квартири з даними про неї у документах права власності. Якщо в техпаспорті зазначено фактичний стан квартири – з переплануванням, – а в Держреєстрі залишилися старі дані, нотаріус зафіксує розбіжність.
Наслідки такої розбіжності для угоди:
- Нотаріус може відмовити у посвідченні угоди до усунення розбіжностей – тобто до легалізації перепланування або відновлення первинного стану.
- Угода може бути посвідчена з умовою, що покупець бере на себе відповідальність за легалізацію – але покупець рідко погоджується на це без знижки в ціні.
- Банки при оформленні іпотеки проводять власну оцінку і перевірку документів – наявність непогодженого перепланування є підставою для відмови у кредиті.
Тому власникам квартир з переплануванням, які планують продаж, рекомендується завчасно – за 3-6 місяців до угоди – вирішити питання легалізації або отримати консультацію нотаріуса щодо можливих шляхів оформлення.
Чи відрізняється порядок погодження перепланування у новобудові та вторинному житлі?
Порядок оформлення перепланування формально однаковий для будь-якого житла – він визначається Законом № 3038-VI та місцевими нормативами. Але є практичні відмінності.
У новобудові: нові будинки здебільшого мають сучасні технічні паспорти і актуальні відомості в реєстрі. Однак ряд забудовників продає квартири зі свободою планування (так звані “євроформат” або квартири-студії без внутрішніх перегородок). У таких випадках зведення перегородок є будівельними роботами, що потребують погодження – навіть якщо це ненесучі конструкції. Перед початком робіт уточніть у забудовника, які зміни він погоджує автоматично, а які потребують окремих дозволів.
На вторинному ринку: старі будинки (радянська забудова) часто мають несучі стіни у неочевидних місцях. Перед плануванням перепланування обов’язково замовте технічне обстеження у ліцензованого інженера – він вкаже, які стіни є несучими. Старі техпаспорти можуть не відповідати фактичному стану будівлі через попередні нелегалізовані переплани.
Як перевірити наявність перепланування при купівлі квартири?
Перед підписанням договору купівлі-продажу рекомендується самостійно перевірити квартиру на предмет перепланування. Це захистить від проблем у майбутньому, оскільки відповідальність після купівлі переходить до нового власника.
Практичні кроки перевірки:
- Порівняйте поточне планування квартири з техпаспортом – попросіть оригінал і уважно порівняйте план. Додаткові або прибрані перегородки, перенесені санвузли, замуровані або розширені прорізи – ознаки перепланування.
- Замовте витяг з Держреєстру речових прав – там вказані загальна площа і кількість кімнат. Якщо фактична площа або кількість кімнат не збігається, це ознака зміни характеристик.
- Запитайте у продавця документи на погодження перепланування – якщо воно було законним, вони повинні бути. Відсутність документів = незареєстроване перепланування.
- При серйозних сумнівах запросіть технічного інвентаризатора для обстеження – вартість 1-2 тис. грн, але це страховка від набагато більших проблем.