Купівля чи продаж квартири – не «ціна об’єкта плюс трохи зверху». Реальна сума витрат на угоду 2026 року включає 5-6 окремих платежів і може досягати 10-12% від вартості нерухомості. Для квартири за 2 млн грн загальні витрати на угоду – 150-200 тис грн.

~10%сумарні витрати від ціни
1% + 1%покупець: мито + ПФ
1,5% + 5%продавець: збір + податок

Структура витрат

Платіж Розмір Хто сплачує
Послуги нотаріуса 5 000-15 000 грн За домовленістю
Держмито 1% від оцінки Покупець
Збір до Пенсійного фонду 1% від оцінки Покупець
Військовий збір 1,5% від оцінки Продавець
Податок з продажу 5% 5% від оцінки (інколи) Продавець
Експертна оцінка 1 500-3 000 грн Продавець
Витяги з реєстрів 500-1 000 грн Покупець
Безпечні розрахунки 0,5-1% (банк) Покупець

Хто звільнений від податку 5%

Продавець НЕ сплачує 5% податку, якщо:

  • Це перша квартира за календарний рік.
  • Квартира була у власності понад 3 роки.
  • Квартира отримана у спадщину.

В цих випадках військовий збір 1,5% теж не сплачується (бо він рахується від суми податку).

Приклад розрахунку


Квартира 2 млн грн, продавець сплачує податок 5%:

  • Нотаріус: 10 000 грн
  • Покупець – мито 1%: 20 000 грн
  • Покупець – ПФ 1%: 20 000 грн
  • Продавець – військовий збір 1,5%: 30 000 грн
  • Продавець – податок 5%: 100 000 грн
  • Експертна оцінка: 2 000 грн
  • Витяги: 800 грн
  • Усього: ≈182 800 грн

Та сама квартира, продавець звільнений від податку:

  • Нотаріус: 10 000 грн
  • Покупець – мито 1%: 20 000 грн
  • Покупець – ПФ 1%: 20 000 грн
  • Оцінка: 2 000 грн
  • Витяги: 800 грн
  • Усього: ≈52 800 грн

Економія – 130 000 грн.

Як зекономити

  • Перевірте умови звільнення від податку – найбільша економія.
  • Узгодьте розподіл нотаріальних послуг 50/50 з протилежною стороною.
  • Користуйтесь державним нотаріусом – тарифи нижчі.
  • Робіть оцінку у акредитованого, але незалежного оцінювача – не у того, кого радить нотаріус.

Часті помилки

  • Заниження ціни в договорі. Податки рахуються від оцінки, а не від договору. До того ж – кримінальна відповідальність за ухилення.
  • Не врахували всі витрати. Покупці часто планують суму на квартиру без 5-6% «надбавки».
  • Не перевірили статус звільнення від податку – переплатили 5%.

Питання та відповіді

Експертна оцінка має бути ринковою. Заниження – порушення з боку оцінювача. Якщо реальна ціна нижча за середню – реальна оцінка теж нижча.

За домовленістю. Часто покупець, але можна 50/50 або повністю продавець – залежно від ринку.

Висновок

Реальна сума угоди – на 5-10% більша за вартість квартири. Заздалегідь порахуйте всі складники: нотаріус + мито + ПФ + збір + податок + оцінка. Якщо продавець звільнений від 5% податку – економія значна. У будь-якому випадку плануйте бюджет з запасом.

Джерела

  1. Податковий кодекс України: zakon.rada.gov.ua