Податок на нерухомість – місцевий податок, що регулюється ст. 266 Податкового кодексу України. У 2026 році його сплачують власники квартир і будинків, якщо їхня загальна площа перевищує законодавчо встановлені норми. Розберемо детально: хто платить, скільки і коли.
Цей матеріал – частина розділу «Нерухомість та угоди». Також радимо: Як приватизувати квартиру в Україні 2026 і Як отримати витяг з Держреєстру нерухомості 2026.
– Порахувати податок за 1 хвилину
Хто є платником податку на нерухомість у 2026 році?
Відповідно до пп. 266.1.1 ст. 266 Податкового кодексу України, платниками податку на нерухоме майно є фізичні та юридичні особи, зокрема нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та нежитлової нерухомості. За даними Державної податкової служби України, у 2024 році нараховано понад 1,3 мільйона повідомлень-рішень фізичним особам по всій Україні – це підтверджує масовість застосування цього податку.
У нашій редакції перевірили актуальні рішення місцевих рад щодо ставок податку у Київській, Харківській та Львівській областях станом на червень 2026 року. Найбільш поширена ставка для квартир у великих містах – 65-80 грн за 1 м2 понаднормової площі.
Яка площа не оподатковується (пільгова норма)?
Ст. 266.4.1 ПКУ встановлює такі пільгові площі, з яких податок не нараховується:
| Тип об’єкта | Пільгова площа (не оподатковується) |
|---|---|
| Квартира або кілька квартир однієї особи | 60 м2 сукупно |
| Житловий будинок або кілька будинків | 120 м2 сукупно |
| Різні об’єкти (квартира + будинок) | 180 м2 сукупно |
Важливо: пільга надається на сукупну площу всіх об’єктів однієї особи. Якщо у вас є дві квартири по 40 м2 – пільга дає лише 60 м2, а решта 20 м2 (80 – 60) підлягає оподаткуванню.
Як визначається ставка податку?
Ставку встановлює місцева рада за 1 м2 площі, що перевищує пільгову норму. Максимальна ставка обмежена ПКУ: не більше 1,5% від мінімальної заробітної плати станом на 1 січня звітного року.
У 2026 році мінімальна заробітна плата з 01.01.2026 становить 8647 грн. Тому:
- Максимальна ставка у 2026 році: 8647 × 1,5% = 129,71 грн за 1 м2
- Типова ставка у містах: 50-100 грн за 1 м2 (залежно від рішення місцевої ради)
- Ставку для вашого міста шукайте у рішенні місцевої ради на порталі data.gov.ua або на сайті ДПС
Формула розрахунку та приклади
Формула: Податок = (Загальна площа – Пільгова норма) × Ставка за 1 м2
Приклад 1. Квартира 90 м2, ставка 65 грн/м2:
- Понаднормова площа: 90 – 60 = 30 м2
- Річний податок: 30 × 65 = 1950 грн
Приклад 2. Будинок 200 м2, ставка 80 грн/м2:
- Понаднормова площа: 200 – 120 = 80 м2
- Річний податок: 80 × 80 = 6400 грн
Приклад 3. Квартира 55 м2 (менша за 60 м2):
- Понаднормова площа: 0 м2
- Річний податок: 0 грн (пільга повністю покриває)
Додатковий збір для «наднормового» житла
З 2017 року діє додатковий збір для власників особливо великого житла (пп. 266.7.1 «г» ПКУ):
- Квартири площею понад 300 м2 – додатково 25 000 грн на рік
- Будинки площею понад 500 м2 – додатково 25 000 грн на рік
- Сума є фіксованою і додається до базового нарахованого податку
Хто звільнений від сплати?
Ст. 266.4.2 ПКУ визначає об’єкти, що не підлягають оподаткуванню незалежно від площі:
- Об’єкти, що перебувають у власності держави або територіальних громад
- Об’єкти, розташовані в зонах відчуження та обов’язкового відселення (ЧАЕС)
- Об’єкти у стані аварійної руйнації (необхідне офіційне підтвердження)
- Нерухомість, що належить дитячим будинкам сімейного типу
- Гуртожитки (за умови підтвердженого статусу гуртожитку)
- Об’єкти, пошкоджені внаслідок бойових дій – за рішенням місцевої ради (норма введена у 2022-2023 рр.)
Місцеві ради також мають право встановлювати додаткові пільги для окремих категорій населення: ветеранів, учасників бойових дій, багатодітних сімей, переселенців. Перевіряйте рішення вашої ради.
Коли приходить і як сплатити податкове повідомлення?
Для фізичних осіб процес виглядає так:
Відомості про нерухомість ДПС отримує з реєстру Мін’юсту (Державний реєстр речових прав). Ніяких декларацій фізичній особі подавати не потрібно – все роблять податківці самостійно.
ППР надсилається до 1 липня поточного року за попередній рік. Тобто у 2026 році ви отримаєте ППР за 2025 рік. Надсилається поштою або через Електронний кабінет платника. Перевіряйте «Дію» – там також відображаються нарахування.
60 календарних днів з моменту вручення – строк сплати. Через «Приватбанк Онлайн», «Monobank», застосунок «Дія» (розділ «Сплатити податки»), відділення банку або поштою. При простроченні – пеня 120% облікової ставки НБУ за кожен день прострочення.
Що робити, якщо нарахований податок здається неправильним?
Якщо площа у ППР відрізняється від реальної або застосована неправильна ставка:
- Протягом 30 днів з отримання ППР подайте заяву до ДПС з документами на нерухомість (витяг з реєстру, технічний паспорт)
- ДПС зобов’язана розглянути заяву і перерахувати податок протягом 30 днів
- Якщо питання не вирішено – оскаржуйте до ДПС вищого рівня або до адміністративного суду
- Сплачувати оспорюваний податок в повному обсязі не потрібно – достатньо сплатити безспірну частину
Чи нараховується податок на нерухомість під час воєнного стану?
Так, але з рядом особливостей. Законом № 3050-IX (прийнятий у 2023 р.) встановлено, що місцеві ради мають право звільняти від сплати власників нерухомості на тимчасово окупованих або прифронтових територіях. Перевіряйте рішення вашої ради – у деяких містах та районах введено мораторій або відстрочення. Нарахування по нерухомості у зоні активних бойових дій зазвичай призупиняється рішенням суду або за заявою власника.
Чи оподатковується нерухомість, придбана в іпотеку?
Так. Право власності на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації, а не з моменту повного погашення іпотечного кредиту. Тому навіть якщо квартира перебуває під заставою банку, власник (позичальник) є платником податку на нерухомість з дати реєстрації права власності. Банк-заставодержатель не є платником цього податку.
Як перевірити нарахований податок через «Дію» або Електронний кабінет?
Щоб не чекати паперового ППР, перевіряйте нарахування онлайн:
- Застосунок «Дія» – розділ «Податки» або «Борги» – усі нарахування відображаються після появи у системі ДПС
- Електронний кабінет платника на cabinet.tax.gov.ua – розділ «Стан розрахунків» або «Мої об’єкти оподаткування»
- Сервіс ДПС «Перевірка стану розрахунків» за РНОКПП на офіційному сайті tax.gov.ua
- При виявленні нарахування онлайн – зверніться до ДПС з документами ще до офіційного вручення ППР, якщо вважаєте його некоректним
Які типові помилки допускають власники нерухомості?
За практикою спілкування з ДПС та судовими справами, найпоширеніші помилки платників такі:
- Не звіряють площу у ППР з технічним паспортом – іноді ДПС використовує застарілі дані реєстру
- Не враховують, що пільга 60 м2 – сукупна по всіх квартирах, а не по кожній окремо
- Не знають, що після продажу квартири потрібно перевірити, чи зафіксована зміна у реєстрі (буває затримка 1-2 місяці)
- Ігнорують ППР – не відкривають поштове відправлення, але 60-денний строк сплати відраховується від дати відмови від отримання або повернення листа
- Не знають про право на пільгу (наприклад, як учасник бойових дій) і не подають відповідну заяву до місцевої ради