Дарування квартири – це безоплатна передача права власності на житло від однієї особи (дарувальника) до іншої (обдаровуваного). На відміну від купівлі-продажу, тут немає грошового розрахунку, а на відміну від заповіту, право власності переходить одразу, ще за життя власника. У 2026 році оформлення дарунку залишається одним із найпопулярніших способів передати квартиру дітям чи близьким родичам без сплати податку. Водночас процедура має чіткі правила: договір складає й посвідчує нотаріус, перехід права реєструється у Державному реєстрі речових прав, а в окремих випадках доведеться сплатити податок на доходи фізичних осіб і військовий збір. У цьому матеріалі розберемо весь процес покроково.

Цей матеріал – частина розділу «Нерухомість та угоди». Також радимо: як оформити іпотеку «єОселя» 2026 та як виписати когось з квартири 2026.

0%податок при даруванні близьким родичам
1%держмито від вартості квартири
1 деньреєстрація права власності у нотаріуса

Що таке договір дарування і чим він відрізняється

Договір дарування регулюється статтями 717-730 Цивільного кодексу України. За цим договором дарувальник безоплатно передає або зобов’язується передати обдаровуваному майно у власність. Ключова ознака – безоплатність: якщо в договорі прописана будь-яка зустрічна вимога (гроші, послуги, обов’язок утримання), такий правочин уже не є даруванням і може бути визнаний удаваним. Договір дарування нерухомості укладається виключно в письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Без нотаріуса такий договір вважається нікчемним і не породжує правових наслідків.

  • Безоплатність. Дарувальник не отримує і не може отримувати жодної компенсації за квартиру. Будь-яка плата перетворює дарування на купівлю-продаж.
  • Нотаріальне посвідчення. Договір обов’язково посвідчує нотаріус, інакше він недійсний за статтею 719 ЦК України.
  • Перехід права за життя. На відміну від заповіту, квартира стає власністю обдаровуваного одразу після державної реєстрації, а не після смерті дарувальника.
  • Згода обдаровуваного. Прийняття дарунку – це теж волевиявлення. Обдаровуваний має погодитися прийняти квартиру, його присутність при підписанні обов’язкова.
  • Незворотність. Скасувати дарування можна лише у виняткових випадках, передбачених законом, через суд.

Згідно зі ст. 719 ЦКУ, договір дарування нерухомості укладається в письмовій формі і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню – без нотаріуса він нікчемний і не породжує правових наслідків. Редакція перевіряла право власності перед угодою через Дію: витяг з Державного реєстру речових прав формується онлайн за кілька хвилин.

Дарування чи заповіт: що обрати

Договір дарування передає право власності негайно. Щойно нотаріус зареєстрував перехід права, квартира стає власністю обдаровуваного, а колишній власник втрачає всі права на неї. Це зручно, коли потрібно гарантовано віддати житло конкретній людині й уникнути спорів зі спадкоємцями. Мінус у тому, що дарувальник більше не контролює квартиру: новий власник може її продати, подарувати чи виселити колишнього господаря, якщо право проживання не закріплене окремо. Скасувати дарунок майже неможливо, тому дарування підходить тим, хто впевнений у рішенні й у стосунках з обдаровуваним.

Заповіт залишає квартиру у власності особи до самої смерті. Власник зберігає повний контроль: може жити, продати, переписати заповіт скільки завгодно разів. Право переходить до спадкоємців лише після смерті й оформлення спадщини протягом шести місяців. Недолік – наявність обов’язкової частки: неповнолітні діти, непрацездатні батьки та утриманці отримають свою частину незалежно від волі заповідача. Крім того, спадкоємці пройдуть процедуру оформлення спадщини у нотаріуса й можуть сплатити податок, якщо вони не близькі родичі. Заповіт підходить тим, хто хоче залишити контроль за собою до кінця життя.

Які податки при даруванні квартири у 2026 році

Оподаткування дарунку залежить виключно від ступеня спорідненості між дарувальником і обдаровуваним. Це найважливіший фінансовий аспект усієї процедури. Українське законодавство ділить отримувачів на три групи, і від цього залежить, скільки доведеться віддати державі. Розмір податку рахується від оціночної (ринкової) вартості квартири, яку визначає сертифікований оцінювач. Для орієнтиру: мінімальна зарплата у 2026 році становить 8647 грн, а прожитковий мінімум – 3028 грн, тож сума податку для неблизьких родичів може дорівнювати багатьом місяцям доходу.

  • Нульова ставка для близьких родичів. Чоловік, дружина, батьки, діти (рідні та усиновлені), рідні брати й сестри, дід, баба, онуки сплачують 0% податку. Це найвигідніший варіант передати квартиру в сім’ї.
  • 5% для решти резидентів. Якщо обдаровуваний не входить у коло близьких родичів (наприклад, племінник, двоюрідний брат, друг), сплачується податок на доходи фізичних осіб у розмірі 5% від вартості квартири.
  • Військовий збір 5%. Для всіх, хто не звільнений, додається військовий збір. У 2026 році його ставка становить 5% від вартості подарованого житла.
  • 18% для нерезидентів. Якщо дарувальник або обдаровуваний є нерезидентом України, ставка ПДФО зростає до 18% плюс військовий збір 5%.
  • Держмито 1%. Незалежно від спорідненості, за нотаріальне посвідчення сплачується державне мито в розмірі 1% від вартості квартири.

Покрокова інструкція оформлення дарування

Підготуйте документи на квартиру

Зберіть правовстановлюючі документи: свідоцтво про право власності або витяг з Державного реєстру речових прав, технічний паспорт на квартиру, документи, що підтверджують особу дарувальника й обдаровуваного. Перевірте, чи немає на квартирі арештів, іпотек чи інших обтяжень.

Замовте оцінку квартири

Зверніться до сертифікованого оцінювача, який внесений до Єдиної бази звітів про оцінку. Оцінка потрібна для розрахунку держмита й податку. Звіт дійсний шість місяців. Без зареєстрованого в базі звіту нотаріус не зможе посвідчити договір.

Отримайте згоду другого з подружжя

Якщо квартира придбана в шлюбі та є спільною сумісною власністю, потрібна нотаріально засвідчена згода чоловіка або дружини дарувальника. Без такої згоди договір можна оскаржити в суді як такий, що порушує права іншого з подружжя.

Зверніться до нотаріуса

Оберіть приватного або державного нотаріуса. Нотаріус перевірить документи, відсутність обтяжень за реєстрами, складе текст договору дарування й роз’яснить сторонам наслідки. Обидві сторони – дарувальник і обдаровуваний – мають бути присутні особисто або через представника за довіреністю.

Сплатіть податки та збори

Перед підписанням сплачуються державне мито (1%), плата за послуги нотаріуса, а для неблизьких родичів – ПДФО (5%) і військовий збір (5%). Реквізити надає нотаріус. Квитанції про оплату долучаються до договору.

Підпишіть і посвідчіть договір

Сторони підписують договір у присутності нотаріуса, який посвідчує підписи й вносить запис до реєстру. З цього моменту договір набирає чинності. Нотаріус видає кожній стороні примірник договору.

Зареєструйте перехід права власності

Нотаріус одразу проводить державну реєстрацію переходу права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Зазвичай це відбувається того ж дня. Обдаровуваний отримує витяг з реєстру й стає повноправним власником квартири.

Які документи й тарифи потрібні для дарування

Послуга / документ Орієнтовна вартість 2026
Державне мито за посвідчення 1% від вартості квартири
Послуги нотаріуса (приватний) 3000-8000 грн залежно від регіону
Оцінка квартири оцінювачем 1000-2500 грн
Технічний паспорт (за потреби) 800-2000 грн
Нотаріальна згода подружжя 400-800 грн
ПДФО для неблизьких родичів 5% від вартості
Військовий збір (крім звільнених) 5% від вартості
Витяг з реєстру речових прав безкоштовно при реєстрації нотаріусом

Скільки коштує подарувати квартиру: приклад розрахунку

Щоб зрозуміти реальні витрати, розглянемо конкретний приклад. Припустимо, оціночна вартість квартири становить 1 200 000 грн. Витрати залежатимуть від того, хто є обдаровуваним. Для близького родича сума буде мінімальною, бо діє нульова ставка податку. Для неблизького родича чи сторонньої особи додаються ПДФО та військовий збір, що суттєво збільшує підсумок. Нижче наведено орієнтовні розрахунки, які допоможуть спланувати бюджет на оформлення. Точні цифри підкаже нотаріус після оцінки, бо вартість послуг різниться за регіонами.

  • Дарування дитині (0% податку). Держмито 1% складе 12 000 грн, плюс послуги нотаріуса близько 5000 грн і оцінка близько 2000 грн. Разом приблизно 19 000 грн.
  • Дарування племіннику (5% ПДФО + 5% збір). До держмита 12 000 грн додається ПДФО 60 000 грн і військовий збір 60 000 грн. Разом з послугами близько 139 000 грн.
  • Дарування нерезиденту (18% ПДФО + 5% збір). ПДФО становитиме 216 000 грн, військовий збір 60 000 грн, плюс мито й послуги. Разом понад 290 000 грн.
  • Порада щодо економії. Якщо мета – передати житло в сім’ї, вигідніше оформляти дарунок саме на близького родича першого ступеня, аби уникнути податків.

Хто може й не може дарувати квартиру

Закон встановлює обмеження щодо учасників договору дарування. Дарувальником може бути дієздатна повнолітня особа, яка є власником квартири. Якщо власник недієздатний або обмежено дієздатний, дарування від його імені заборонене навіть опікуну, бо це суперечить інтересам підопічного. Окрему увагу варто звернути на ситуації з неповнолітніми та особами похилого віку, навколо яких часто виникають спори про дійсність договору.

  • Неповнолітні власники. Подарувати квартиру, що належить дитині, не можна без дозволу органу опіки та піклування, і навіть тоді це майже завжди заборонено, бо погіршує майновий стан дитини.
  • Недієздатні особи. Особа, визнана судом недієздатною, не може бути дарувальником. Опікун не має права дарувати її майно.
  • Працівники соцсфери. Заборонено дарувати майно на користь працівників закладів охорони здоров’я, соціального захисту, де перебуває дарувальник, від його імені.
  • Особи похилого віку. Договір можливий, але при сумнівах щодо розуміння наслідків нотаріус може вимагати довідку про дієздатність, аби уникнути майбутнього оскарження.

Ризики дарування та як захистити свої інтереси

Дарування квартири має зворотний бік, про який часто забувають у момент укладення договору. Найбільший ризик несе дарувальник: після реєстрації переходу права він повністю втрачає власність і будь-який юридичний контроль над житлом. Якщо це його єдина квартира, він фактично позбавляє себе майнової безпеки. Грамотно складений договір може містити умови, що захищають дарувальника, не порушуючи безоплатної природи правочину. Юристи радять не підписувати типовий шаблон без аналізу конкретної ситуації, особливо коли йдеться про єдине житло або наявність інших потенційних спадкоємців.

  • Втрата житла дарувальником. Новий власник має право продати, здати, подарувати квартиру або вимагати виселення колишнього господаря, якщо в договорі не закріплене право довічного проживання дарувальника.
  • Право довічного проживання. У договір можна включити умову про збереження за дарувальником права безоплатно проживати у подарованій квартирі до кінця життя. Це не перетворює дарування на іншу угоду.
  • Борги обдаровуваного. Якщо у нового власника є борги, подаровану квартиру можуть арештувати й виставити на продаж за рішенням суду.
  • Оскарження спадкоємцями. Після смерті дарувальника його спадкоємці можуть намагатися оскаржити договір, стверджуючи, що дарувальник не усвідомлював своїх дій або був під тиском.
  • Перевірка дієздатності. Для людей похилого віку доцільно отримати медичну довідку про дієздатність на дату угоди, щоб унеможливити оскарження за мотивом нерозуміння наслідків.

Чек-лист для оформлення дарування

Що підготувати перед візитом до нотаріуса

  • Паспорти й ідентифікаційні коди дарувальника та обдаровуваного
  • Документ про право власності або витяг з реєстру речових прав
  • Технічний паспорт на квартиру
  • Звіт про оцінку, зареєстрований у Єдиній базі
  • Нотаріальна згода другого з подружжя (якщо квартира спільна)
  • Довідка про склад сім’ї або зареєстрованих осіб (за вимогою нотаріуса)
  • Документи про спорідненість для нульової ставки податку
  • Кошти на сплату мита, податків і послуг нотаріуса

Часті помилки при даруванні

  • Маскування продажу під дарування. Якщо за квартиру фактично передаються гроші, а оформляється дарунок, договір можуть визнати удаваним і недійсним через суд.
  • Ігнорування згоди подружжя. Дарування спільної квартири без згоди чоловіка чи дружини веде до оскарження правочину й втрати майна.
  • Неправильна оцінка спорідненості. Помилково вважати близькими родичами тещу, свекруху чи племінника. Для них діє ставка 5% плюс військовий збір.
  • Дарування без права проживання. Подарувавши єдине житло, дарувальник ризикує залишитися на вулиці, якщо не закріпити право довічного проживання окремою умовою.
  • Прострочення оцінки. Звіт про оцінку дійсний шість місяців. З простроченим звітом нотаріус не посвідчить договір, доведеться замовляти заново.
  • Несплата податку нерезидентом. Нерезиденти зобов’язані сплатити ПДФО 18% до посвідчення договору, інакше угода не відбудеться.
Чи можна скасувати договір дарування квартири?
Скасувати дарування дуже складно. Закон дозволяє це лише у виняткових випадках: якщо обдаровуваний вчинив замах на життя дарувальника чи його родичів, умисно завдав тілесних ушкоджень, або якщо обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати майна, що має для дарувальника велику немайнову цінність. Вимагати скасування потрібно через суд протягом одного року.
Чи платить податок дитина, якій батьки дарують квартиру?
Ні. Діти (рідні й усиновлені) належать до першого ступеня споріднення і сплачують 0% ПДФО та звільнені від військового збору при даруванні від батьків. Доведеться лише сплатити державне мито 1% від вартості квартири та послуги нотаріуса. Це найпоширеніший і найвигідніший варіант передачі житла в сім’ї.
Скільки часу займає оформлення дарування?
Якщо всі документи готові, сам процес у нотаріуса займає один робочий день. Нотаріус посвідчує договір і того ж дня реєструє перехід права власності у Державному реєстрі речових прав. Найбільше часу йде на підготовку: замовлення оцінки (1-3 дні), отримання технічного паспорта чи згоди подружжя.
Чи можна подарувати частку квартири?
Так, можна подарувати як усю квартиру, так і її ідеальну частку (наприклад, 1/2 або 1/3). Процедура така ж: договір посвідчує нотаріус, реєструється перехід права на частку. Якщо квартира перебуває у спільній частковій власності, для дарування своєї частки згода інших співвласників не потрібна, на відміну від продажу.
Чи може чоловік подарувати квартиру дружині під час шлюбу?
Так. Дарування між подружжям дозволене й оподатковується за нульовою ставкою, бо чоловік і дружина є близькими родичами. Подарована квартира стає особистою приватною власністю того з подружжя, хто отримав дарунок, і не підлягає поділу при розлученні. Це законний спосіб вивести майно зі спільної сумісної власності.
Що краще оформити на дитину: дарування чи заповіт?
Залежить від ваших цілей. Дарування передає квартиру одразу, дитина стає власником негайно, податок нульовий. Але ви втрачаєте контроль над житлом. Заповіт залишає квартиру вашою до смерті, ви зберігаєте контроль, проте після смерті спадкоємці пройдуть процедуру оформлення спадщини протягом шести місяців. Для гарантованої й швидкої передачі обирають дарування.
Де перевірити статус документів і отримати додаткову інформацію?
Інформацію про нотаріальні послуги та реєстри надає Міністерство юстиції на сайті minjust.gov.ua. Електронні послуги, зокрема витяги з реєстрів, доступні через портал diia.gov.ua. Питання реєстрації місця проживання вирішує dmsu.gov.ua, а пенсійні питання щодо утриманців – pfu.gov.ua.
МК
Марія Коваленко
Редактор з адмінпослуг · 10 років практики

Перевіряє кожен матеріал за офіційними джерелами - gov.ua, Дія, ДПС, ПФУ - й оновлює статті, коли змінюються норми. Матеріали мають інформаційний характер і не замінюють індивідуальної юридичної консультації. Про редакцію →