Налог на недвижимость – местный налог, регулируемый ст. 266 Налогового кодекса Украины. В 2026 году его уплачивают собственники квартир и домов, если их общая площадь превышает законодательно установленные нормы. Разберем подробно: кто платит, сколько и когда.
Этот материал – часть раздела «Недвижимость и сделки». Также советуем: Налог при продаже квартиры: кто и сколько платит и Как приватизировать квартиру в Украине 2026.
– Рассчитать налог за 1 минуту
Кто является плательщиком налога на недвижимость в 2026 году?
В соответствии с пп. 266.1.1 ст. 266 Налогового кодекса Украины, плательщиками налога на недвижимое имущество являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются собственниками объектов жилой и нежилой недвижимости. По данным Государственной налоговой службы Украины, в 2024 году начислено более 1,3 миллиона уведомлений-решений физическим лицам по всей Украине – это подтверждает массовость применения этого налога.
В нашей редакции проверили актуальные решения местных советов по ставкам налога в Киевской, Харьковской и Львовской областях по состоянию на июнь 2026 года. Наиболее распространенная ставка для квартир в крупных городах – 65-80 грн за 1 м2 сверхнормативной площади.
Какая площадь не облагается налогом (льготная норма)?
Ст. 266.4.1 НКУ устанавливает следующие льготные площади, с которых налог не начисляется:
| Тип объекта | Льготная площадь (не облагается) |
|---|---|
| Квартира или несколько квартир одного лица | 60 м2 суммарно |
| Жилой дом или несколько домов | 120 м2 суммарно |
| Разные объекты (квартира + дом) | 180 м2 суммарно |
Важно: льгота предоставляется на суммарную площадь всех объектов одного лица. Если у вас есть две квартиры по 40 м2 – льгота дает только 60 м2, а остальные 20 м2 (80 – 60) подлежат налогообложению.
Как определяется ставка налога?
Ставку устанавливает местный совет за 1 м2 площади, превышающей льготную норму. Максимальная ставка ограничена НКУ: не более 1,5% от минимальной заработной платы по состоянию на 1 января отчетного года.
В 2026 году минимальная заработная плата с 01.01.2026 составляет 8647 грн. Поэтому:
- Максимальная ставка в 2026 году: 8647 × 1,5% = 129,71 грн за 1 м2
- Типичная ставка в городах: 50-100 грн за 1 м2 (зависит от решения местного совета)
- Ставку для вашего города ищите в решении местного совета на портале data.gov.ua или на сайте ГНС
Формула расчета и примеры
Формула: Налог = (Общая площадь – Льготная норма) × Ставка за 1 м2
Пример 1. Квартира 90 м2, ставка 65 грн/м2:
- Сверхнормативная площадь: 90 – 60 = 30 м2
- Годовой налог: 30 × 65 = 1950 грн
Пример 2. Дом 200 м2, ставка 80 грн/м2:
- Сверхнормативная площадь: 200 – 120 = 80 м2
- Годовой налог: 80 × 80 = 6400 грн
Пример 3. Квартира 55 м2 (меньше 60 м2):
- Сверхнормативная площадь: 0 м2
- Годовой налог: 0 грн (льгота полностью покрывает)
Дополнительный сбор для «сверхнормативного» жилья
С 2017 года действует дополнительный сбор для владельцев особо крупного жилья (пп. 266.7.1 «г» НКУ):
- Квартиры площадью более 300 м2 – дополнительно 25 000 грн в год
- Дома площадью более 500 м2 – дополнительно 25 000 грн в год
- Сумма является фиксированной и добавляется к базовому начисленному налогу
Кто освобожден от уплаты?
Ст. 266.4.2 НКУ определяет объекты, не подлежащие налогообложению независимо от площади:
- Объекты, находящиеся в собственности государства или территориальных общин
- Объекты, расположенные в зонах отчуждения и обязательного отселения (ЧАЭС)
- Объекты в состоянии аварийного разрушения (необходимо официальное подтверждение)
- Недвижимость, принадлежащая детским домам семейного типа
- Общежития (при условии подтвержденного статуса общежития)
- Объекты, поврежденные в результате боевых действий – по решению местного совета (норма введена в 2022-2023 гг.)
Местные советы также вправе устанавливать дополнительные льготы для отдельных категорий населения: ветеранов, участников боевых действий, многодетных семей, переселенцев. Проверяйте решение вашего совета.
Когда приходит и как оплатить налоговое уведомление?
Для физических лиц процесс выглядит следующим образом:
Сведения о недвижимости ГНС получает из реестра Минюста (Государственный реестр вещных прав). Никаких деклараций физическому лицу подавать не нужно – все делают налоговики самостоятельно.
НУР направляется до 1 июля текущего года за предыдущий год. То есть в 2026 году вы получите НУР за 2025 год. Направляется почтой или через Электронный кабинет плательщика. Проверяйте «Дию» – там также отображаются начисления.
60 календарных дней с момента вручения – срок оплаты. Через «Приватбанк Онлайн», «Monobank», приложение «Дия» (раздел «Оплатить налоги»), отделение банка или по почте. При просрочке – пеня 120% учетной ставки НБУ за каждый день просрочки.
Что делать, если начисленный налог кажется неправильным?
Если площадь в НУР отличается от реальной или применена неправильная ставка:
- В течение 30 дней с получения НУР подайте заявление в ГНС с документами на недвижимость (выписка из реестра, технический паспорт)
- ГНС обязана рассмотреть заявление и пересчитать налог в течение 30 дней
- Если вопрос не решен – обжалуйте в ГНС высшего уровня или в административном суде
- Уплачивать оспариваемый налог в полном объеме не нужно – достаточно уплатить бесспорную часть
Начисляется ли налог на недвижимость в период военного положения?
Да, но с рядом особенностей. Законом № 3050-IX (принятым в 2023 г.) установлено, что местные советы вправе освобождать от уплаты владельцев недвижимости на временно оккупированных или прифронтовых территориях. Проверяйте решение вашего совета – в некоторых городах и районах введен мораторий или отсрочка. Начисления по недвижимости в зоне активных боевых действий обычно приостанавливаются по решению суда или по заявлению владельца.
Облагается ли налогом недвижимость, приобретенная в ипотеку?
Да. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, а не с момента полного погашения ипотечного кредита. Поэтому даже если квартира находится под залогом банка, собственник (заемщик) является плательщиком налога на недвижимость с даты регистрации права собственности. Банк-залогодержатель не является плательщиком этого налога.
Как проверить начисленный налог через «Дию» или Электронный кабинет?
Чтобы не ждать бумажного НУР, проверяйте начисления онлайн:
- Приложение «Дия» – раздел «Налоги» или «Долги» – все начисления отображаются после появления в системе ГНС
- Электронный кабинет плательщика на cabinet.tax.gov.ua – раздел «Состояние расчетов» или «Мои объекты налогообложения»
- Сервис ГНС «Проверка состояния расчетов» по РНОКПП на официальном сайте tax.gov.ua
- При обнаружении начисления онлайн – обратитесь в ГНС с документами еще до официального вручения НУР, если считаете его некорректным
Какие типичные ошибки допускают владельцы недвижимости?
По практике общения с ГНС и судебным делам, наиболее распространенные ошибки плательщиков таковы:
- Не сверяют площадь в НУР с техническим паспортом – иногда ГНС использует устаревшие данные реестра
- Не учитывают, что льгота 60 м2 – суммарная по всем квартирам, а не по каждой отдельно
- Не знают, что после продажи квартиры нужно проверить, зафиксировано ли изменение в реестре (бывает задержка 1-2 месяца)
- Игнорируют НУР – не открывают почтовое отправление, но 60-дневный срок оплаты отсчитывается от даты отказа от получения или возврата письма
- Не знают о праве на льготу (например, как участник боевых действий) и не подают соответствующее заявление в местный совет