Дарение квартиры – это безвозмездная передача права собственности на жилье от одного человека (дарителя) к другому (одаряемому). В отличие от купли-продажи, здесь нет денежного расчета, а в отличие от завещания, право собственности переходит сразу, еще при жизни владельца. В 2026 году оформление дарственной остается одним из самых популярных способов передать квартиру детям или близким родственникам без уплаты налога. При этом процедура имеет четкие правила: договор составляет и удостоверяет нотариус, переход права регистрируется в Государственном реестре вещных прав, а в отдельных случаях придется уплатить налог на доходы физических лиц и военный сбор. В этом материале разберем весь процесс пошагово.

0%налог при дарении близким родственникам
1%госпошлина от стоимости квартиры
1 деньрегистрация права собственности у нотариуса

Что такое договор дарения и чем он отличается

Договор дарения регулируется статьями 717-730 Гражданского кодекса Украины. По этому договору даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому имущество в собственность. Ключевой признак – безвозмездность: если в договоре прописано любое встречное требование (деньги, услуги, обязанность содержания), такая сделка уже не является дарением и может быть признана притворной. Договор дарения недвижимости заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без нотариуса такой договор считается ничтожным и не порождает правовых последствий.

  • Безвозмездность. Даритель не получает и не может получать никакой компенсации за квартиру. Любая плата превращает дарение в куплю-продажу.
  • Нотариальное удостоверение. Договор обязательно удостоверяет нотариус, иначе он недействителен по статье 719 ГК Украины.
  • Переход права при жизни. В отличие от завещания, квартира становится собственностью одаряемого сразу после государственной регистрации, а не после смерти дарителя.
  • Согласие одаряемого. Принятие подарка – это тоже волеизъявление. Одаряемый должен согласиться принять квартиру, его присутствие при подписании обязательно.
  • Необратимость. Отменить дарение можно лишь в исключительных случаях, предусмотренных законом, через суд.

Дарение или завещание: что выбрать

Договор дарения передает право собственности немедленно. Как только нотариус зарегистрировал переход права, квартира становится собственностью одаряемого, а бывший владелец теряет все права на нее. Это удобно, когда нужно гарантированно отдать жилье конкретному человеку и избежать споров с наследниками. Минус в том, что даритель больше не контролирует квартиру: новый владелец может ее продать, подарить или выселить прежнего хозяина, если право проживания не закреплено отдельно. Отменить подарок почти невозможно, поэтому дарение подходит тем, кто уверен в решении и в отношениях с одаряемым.

Завещание оставляет квартиру в собственности человека до самой смерти. Владелец сохраняет полный контроль: может жить, продать, переписать завещание сколько угодно раз. Право переходит к наследникам только после смерти и оформления наследства в течение шести месяцев. Недостаток – наличие обязательной доли: несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители и иждивенцы получат свою часть независимо от воли завещателя. Кроме того, наследники пройдут процедуру оформления наследства у нотариуса и могут уплатить налог, если они не близкие родственники. Завещание подходит тем, кто хочет оставить контроль за собой до конца жизни.

Налоги при дарении квартиры в 2026 году

Налогообложение подарка зависит исключительно от степени родства между дарителем и одаряемым. Это самый важный финансовый аспект всей процедуры. Украинское законодательство делит получателей на три группы, и от этого зависит, сколько придется отдать государству. Размер налога считается от оценочной (рыночной) стоимости квартиры, которую определяет сертифицированный оценщик. Для ориентира: минимальная зарплата в 2026 году составляет 8647 грн, а прожиточный минимум – 3028 грн, так что сумма налога для неблизких родственников может равняться многим месяцам дохода.

  • Нулевая ставка для близких родственников. Муж, жена, родители, дети (родные и усыновленные), родные братья и сестры, дед, бабушка, внуки платят 0% налога. Это самый выгодный вариант передать квартиру в семье.
  • 5% для остальных резидентов. Если одаряемый не входит в круг близких родственников (например, племянник, двоюродный брат, друг), уплачивается налог на доходы физических лиц в размере 5% от стоимости квартиры.
  • Военный сбор 5%. Для всех, кто не освобожден, добавляется военный сбор. В 2026 году его ставка составляет 5% от стоимости подаренного жилья.
  • 18% для нерезидентов. Если даритель или одаряемый является нерезидентом Украины, ставка НДФЛ возрастает до 18% плюс военный сбор 5%.
  • Госпошлина 1%. Независимо от родства, за нотариальное удостоверение уплачивается государственная пошлина в размере 1% от стоимости квартиры.

Пошаговая инструкция оформления дарения

Подготовьте документы на квартиру

Соберите правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности или выписку из Государственного реестра вещных прав, технический паспорт на квартиру, документы, подтверждающие личность дарителя и одаряемого. Проверьте, нет ли на квартире арестов, ипотек или других обременений.

Закажите оценку квартиры

Обратитесь к сертифицированному оценщику, внесенному в Единую базу отчетов об оценке. Оценка нужна для расчета госпошлины и налога. Отчет действителен шесть месяцев. Без зарегистрированного в базе отчета нотариус не сможет удостоверить договор.

Получите согласие супруга

Если квартира приобретена в браке и является общей совместной собственностью, нужно нотариально заверенное согласие мужа или жены дарителя. Без такого согласия договор можно оспорить в суде как нарушающий права второго супруга.

Обратитесь к нотариусу

Выберите частного или государственного нотариуса. Нотариус проверит документы, отсутствие обременений по реестрам, составит текст договора дарения и разъяснит сторонам последствия. Обе стороны – даритель и одаряемый – должны присутствовать лично или через представителя по доверенности.

Уплатите налоги и сборы

Перед подписанием уплачиваются государственная пошлина (1%), плата за услуги нотариуса, а для неблизких родственников – НДФЛ (5%) и военный сбор (5%). Реквизиты предоставляет нотариус. Квитанции об оплате прилагаются к договору.

Подпишите и удостоверьте договор

Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса, который удостоверяет подписи и вносит запись в реестр. С этого момента договор вступает в силу. Нотариус выдает каждой стороне экземпляр договора.

Зарегистрируйте переход права собственности

Нотариус сразу проводит государственную регистрацию перехода права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Обычно это происходит в тот же день. Одаряемый получает выписку из реестра и становится полноправным владельцем квартиры.

Документы и ориентировочные тарифы

Услуга / документ Ориентировочная стоимость 2026
Государственная пошлина за удостоверение 1% от стоимости квартиры
Услуги нотариуса (частный) 3000-8000 грн в зависимости от региона
Оценка квартиры оценщиком 1000-2500 грн
Технический паспорт (при необходимости) 800-2000 грн
Нотариальное согласие супруга 400-800 грн
НДФЛ для неблизких родственников 5% от стоимости
Военный сбор (кроме освобожденных) 5% от стоимости
Выписка из реестра вещных прав бесплатно при регистрации нотариусом

Сколько стоит подарить квартиру: пример расчета

Чтобы понять реальные затраты, рассмотрим конкретный пример. Допустим, оценочная стоимость квартиры составляет 1 200 000 грн. Затраты будут зависеть от того, кто является одаряемым. Для близкого родственника сумма будет минимальной, потому что действует нулевая ставка налога. Для неблизкого родственника или постороннего человека добавляются НДФЛ и военный сбор, что существенно увеличивает итог. Ниже приведены ориентировочные расчеты, которые помогут спланировать бюджет на оформление. Точные цифры подскажет нотариус после оценки, ведь стоимость услуг различается по регионам.

  • Дарение ребенку (0% налога). Госпошлина 1% составит 12 000 грн, плюс услуги нотариуса около 5000 грн и оценка около 2000 грн. Итого примерно 19 000 грн.
  • Дарение племяннику (5% НДФЛ + 5% сбор). К госпошлине 12 000 грн добавляется НДФЛ 60 000 грн и военный сбор 60 000 грн. Вместе с услугами около 139 000 грн.
  • Дарение нерезиденту (18% НДФЛ + 5% сбор). НДФЛ составит 216 000 грн, военный сбор 60 000 грн, плюс пошлина и услуги. Итого свыше 290 000 грн.
  • Совет по экономии. Если цель – передать жилье в семье, выгоднее оформлять подарок именно на близкого родственника первой степени, чтобы избежать налогов.

Кто может и не может дарить квартиру

Закон устанавливает ограничения в отношении участников договора дарения. Дарителем может быть дееспособный совершеннолетний человек, который является владельцем квартиры. Если владелец недееспособен или ограниченно дееспособен, дарение от его имени запрещено даже опекуну, потому что это противоречит интересам подопечного. Отдельное внимание стоит обратить на ситуации с несовершеннолетними и пожилыми людьми, вокруг которых часто возникают споры о действительности договора.

  • Несовершеннолетние владельцы. Подарить квартиру, принадлежащую ребенку, нельзя без разрешения органа опеки и попечительства, и даже тогда это почти всегда запрещено, потому что ухудшает имущественное положение ребенка.
  • Недееспособные лица. Человек, признанный судом недееспособным, не может быть дарителем. Опекун не вправе дарить его имущество.
  • Работники социальной сферы. Запрещено дарить имущество в пользу работников учреждений здравоохранения, социальной защиты, где находится даритель, от его имени.
  • Пожилые люди. Договор возможен, но при сомнениях в понимании последствий нотариус может потребовать справку о дееспособности, чтобы избежать будущего оспаривания.

Риски дарения и как защитить свои интересы

Дарение квартиры имеет обратную сторону, о которой часто забывают в момент заключения договора. Наибольший риск несет даритель: после регистрации перехода права он полностью теряет собственность и любой юридический контроль над жильем. Если это его единственная квартира, он фактически лишает себя имущественной безопасности. Грамотно составленный договор может содержать условия, которые защищают дарителя, не нарушая безвозмездной природы сделки. Юристы советуют не подписывать типовой шаблон без анализа конкретной ситуации, особенно когда речь идет о единственном жилье или наличии других потенциальных наследников.

  • Потеря жилья дарителем. Новый владелец вправе продать, сдать, подарить квартиру или потребовать выселения прежнего хозяина, если в договоре не закреплено право пожизненного проживания дарителя.
  • Право пожизненного проживания. В договор можно включить условие о сохранении за дарителем права бесплатно проживать в подаренной квартире до конца жизни. Это не превращает дарение в другую сделку.
  • Долги одаряемого. Если у нового владельца есть долги, подаренную квартиру могут арестовать и выставить на продажу по решению суда.
  • Оспаривание наследниками. После смерти дарителя его наследники могут пытаться оспорить договор, утверждая, что даритель не осознавал своих действий или был под давлением.
  • Проверка дееспособности. Для пожилых людей целесообразно получить медицинскую справку о дееспособности на дату сделки, чтобы исключить оспаривание по мотиву непонимания последствий.

Чек-лист для оформления дарения

Что подготовить перед визитом к нотариусу

  • Паспорта и идентификационные коды дарителя и одаряемого
  • Документ о праве собственности или выписку из реестра вещных прав
  • Технический паспорт на квартиру
  • Отчет об оценке, зарегистрированный в Единой базе
  • Нотариальное согласие второго супруга (если квартира общая)
  • Справка о составе семьи или зарегистрированных лицах (по требованию нотариуса)
  • Документы о родстве для нулевой ставки налога
  • Средства на уплату пошлины, налогов и услуг нотариуса

Частые ошибки при дарении

  • Маскировка продажи под дарение. Если за квартиру фактически передаются деньги, а оформляется подарок, договор могут признать притворным и недействительным через суд.
  • Игнорирование согласия супруга. Дарение общей квартиры без согласия мужа или жены ведет к оспариванию сделки и потере имущества.
  • Неправильная оценка родства. Ошибочно считать близкими родственниками тещу, свекровь или племянника. Для них действует ставка 5% плюс военный сбор.
  • Дарение без права проживания. Подарив единственное жилье, даритель рискует остаться на улице, если не закрепить право пожизненного проживания отдельным условием.
  • Просрочка оценки. Отчет об оценке действителен шесть месяцев. С просроченным отчетом нотариус не удостоверит договор, придется заказывать заново.
  • Неуплата налога нерезидентом. Нерезиденты обязаны уплатить НДФЛ 18% до удостоверения договора, иначе сделка не состоится.
Можно ли отменить договор дарения квартиры?
Отменить дарение очень сложно. Закон разрешает это лишь в исключительных случаях: если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его родственников, умышленно причинил телесные повреждения, или если одаряемый создает угрозу безвозвратной потери имущества, которое имеет для дарителя большую неимущественную ценность. Требовать отмены нужно через суд в течение одного года.
Платит ли налог ребенок, которому родители дарят квартиру?
Нет. Дети (родные и усыновленные) относятся к первой степени родства и платят 0% НДФЛ, а также освобождены от военного сбора при дарении от родителей. Придется лишь уплатить государственную пошлину 1% от стоимости квартиры и услуги нотариуса. Это самый распространенный и самый выгодный вариант передачи жилья в семье.
Сколько времени занимает оформление дарения?
Если все документы готовы, сам процесс у нотариуса занимает один рабочий день. Нотариус удостоверяет договор и в тот же день регистрирует переход права собственности в Государственном реестре вещных прав. Больше всего времени уходит на подготовку: заказ оценки (1-3 дня), получение технического паспорта или согласия супруга.
Можно ли подарить долю квартиры?
Да, можно подарить как всю квартиру, так и ее идеальную долю (например, 1/2 или 1/3). Процедура такая же: договор удостоверяет нотариус, регистрируется переход права на долю. Если квартира находится в общей долевой собственности, для дарения своей доли согласие других совладельцев не требуется, в отличие от продажи.
Может ли муж подарить квартиру жене во время брака?
Да. Дарение между супругами разрешено и облагается налогом по нулевой ставке, потому что муж и жена являются близкими родственниками. Подаренная квартира становится личной частной собственностью того из супругов, кто получил подарок, и не подлежит разделу при разводе. Это законный способ вывести имущество из общей совместной собственности.
Что лучше оформить на ребенка: дарение или завещание?
Зависит от ваших целей. Дарение передает квартиру сразу, ребенок становится владельцем немедленно, налог нулевой. Но вы теряете контроль над жильем. Завещание оставляет квартиру вашей до смерти, вы сохраняете контроль, однако после смерти наследники пройдут процедуру оформления наследства в течение шести месяцев. Для гарантированной и быстрой передачи выбирают дарение.
Где проверить статус документов и получить дополнительную информацию?
Информацию о нотариальных услугах и реестрах предоставляет Министерство юстиции на сайте minjust.gov.ua. Электронные услуги, в частности выписки из реестров, доступны через портал diia.gov.ua. Вопросы регистрации места жительства решает dmsu.gov.ua, а пенсионные вопросы по иждивенцам – pfu.gov.ua.
МК
Марія Коваленко
Редактор по госуслугам · 10 лет практики

Проверяет каждый материал по официальным источникам - gov.ua, Дія, ГНС, ПФУ - и обновляет статьи, когда меняются нормы. Материалы носят информационный характер и не заменяют индивидуальной юридической консультации. О редакции →